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資金是樓市的命脈。

一旦掐斷了炒房客的資金來源，他們將無處可逃。

二手房停貸？銀行正式回應(yīng)

房子，總是牽動(dòng)民眾和媒體的心弦。

近日，網(wǎng)上消息鋪天蓋地，主流是多家銀行停止二手房貸款，甚至停止新房貸款。

有消息稱，多家國有大行和股份制商業(yè)銀行暫停了廣州地區(qū)的二手房房貸業(yè)務(wù)。

涉及的數(shù)家股份行，這些銀行均表示，目前仍在正常受理貸款申請(qǐng)、放款，并不存在停貸。當(dāng)日晚間，中國銀行廣東分行也對(duì)媒體回應(yīng)稱，目前一、二手房貸業(yè)務(wù)并未暫停，網(wǎng)上關(guān)于該行暫停房貸業(yè)務(wù)的相關(guān)報(bào)道均為不實(shí)消息。

廣州二手房停貸并沒有官方文件，不過房貸利率卻迎來了2021年內(nèi)“第四漲”。

大家懸著的心是暫時(shí)可以放下，但因?yàn)轭~度緊張放款周期被拉長卻是真事。

暫時(shí)沒有官方的停貸通知，但很多銀行卻停止“接單”了。

銀行給出的理由很簡單，很直接：沒有額度了！

譬如，武漢雖然沒有全面停止放貸，但額度全面吃緊，部分銀行算得上是暫停二手房房貸了。

二手房并沒有全面停貸，但總結(jié)來看，有三個(gè)趨勢。

1、貸款難，不僅對(duì)首付來源和流水的審查力度更嚴(yán)，而且受“兩條紅線”影響，貸款額度也會(huì)受到影響，其中二手房相較新房會(huì)更難，因?yàn)樾路块_發(fā)商通常與銀行有合作關(guān)系，且抵押資產(chǎn)價(jià)值更清晰。另外，房貸周期也會(huì)更長，原來可能1-2個(gè)月，現(xiàn)在很多地方都要3-6個(gè)月。

2、貸款貴，深圳、寧波、杭州等地多家銀行已經(jīng)上調(diào)加點(diǎn)數(shù)，提高房貸利率，全國房貸平均利率連升5個(gè)月，這樣每個(gè)月要還的月供會(huì)增加，進(jìn)而加大購房負(fù)擔(dān)。

3、購房窗口期逐漸關(guān)閉，特別是二手房，有條件的購房者應(yīng)盡可能去購買新房而非二手房，一方面貸款相對(duì)容易，另一方面可享受限價(jià)帶來的價(jià)格優(yōu)惠。

現(xiàn)在買房貸款，一個(gè)字：難。

“停貸”傳遞什么信號(hào)？

為什么樓市房貸會(huì)全面收緊？

1、部分城市房價(jià)熱度居高不下

貝殼研究院6月30日發(fā)布的《2021年上半年市場報(bào)告》顯示，上半年中國房地產(chǎn)市場整體保持快速增長，二手房市場交易量比去年下半年增長12％，新房交易額則創(chuàng)下2016年以來同期最高，重點(diǎn)二線城市及城市圈內(nèi)二三線城市增長速度較快。

2021年上半年重點(diǎn)50城二手房整體成交量同比增長約六成，較去年下半年增長12％。與去年下半年相比，重點(diǎn)50城中超過60％的城市上半年二手房成交量實(shí)現(xiàn)增長，城市多為重點(diǎn)二線城市及長三角區(qū)域較發(fā)達(dá)的三線城市。其中福州、紹興、合肥、蘇州等成交量增速在40％以上，長沙、重慶、泉州、常州等17個(gè)城市增速在20％-40％之間。

另一方面，新房市場規(guī)模增長速度超過二手房。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年1-5月全國商品住宅銷售面積、銷售額分別為5.97億㎡、6.46萬億元，同比分別增長39.0％、56.5％，相比2019年同期分別增長22.6％、43.4％，絕對(duì)規(guī)模達(dá)到2016年以來歷史同期最高。

即使是在樓市調(diào)控大背景下，依然沒有阻擋人們買房的決心，交易量就是最好的注腳。

2021年前4個(gè)月，一線城市新房、二手房銷售價(jià)格均持續(xù)上漲。4月份的北京、深圳、廣州、上海二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲10.1%，12.9%、12.9%、9.3%。

部分二線城市的房價(jià)呈現(xiàn)加速上漲態(tài)勢。4月份，重慶、武漢、昆明新房價(jià)格環(huán)比上漲1.4%、1.0%、1.0%；徐州、重慶、杭州二手房價(jià)格環(huán)比上漲1.4%、1.3%、1.0%，領(lǐng)漲全國。

怎么辦？

樓市調(diào)控繼續(xù)，而是還要加碼。

收緊房貸則是重要的殺手锏。

2、銀行房貸額度緊缺

銀行利潤的很大一部分就是貸款，特別是房貸，周期長，收益穩(wěn)定。

很多銀行回應(yīng)說，沒有額度了，可能真是額度用完了，或者說額度相當(dāng)緊張。

這一切要從“兩道紅線”說起。

2020年12月31日，央行、銀保監(jiān)會(huì)下發(fā)關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知，給銀行設(shè)定了關(guān)于房貸規(guī)模的“兩道紅線”。

第一道紅線是“房地產(chǎn)貸款占比”，指的是銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額占該機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額的比例。

第二道紅線是“個(gè)人住房貸款占比”，個(gè)人住房貸款余額占金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額的比例。

從紅線設(shè)置來看，大中型銀行抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，審核更嚴(yán)格，最高可以達(dá)到40%，對(duì)于實(shí)力最低，排在第5檔的村鎮(zhèn)銀行，這個(gè)比例則是7.5%，相差4倍多。對(duì)于占比超出管理要求，超出2個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)的，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為自本通知實(shí)施之日起2年；超出2個(gè)百分點(diǎn)及以上的，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為自本通知實(shí)施之日起4年。

今天是六月的最后一天，銀行也要面臨年中考核，會(huì)提前自查是否有觸碰紅線，房貸收緊，就不足為怪了。

炒房客無處可逃

那么問題來了！

全面收緊房貸，對(duì)樓市有何影響？對(duì)炒房客又有何影響，會(huì)誤傷剛需嗎？

資金可謂是炒房客的心臟。

現(xiàn)在房貸全面收緊，相當(dāng)于掐住了蛇的七寸，進(jìn)退兩難。

炒房客往往緊盯著那些升值潛力的樓盤，大量囤房或者組團(tuán)買房，等到房價(jià)漲起來的時(shí)候再出手，或者一起哄抬房價(jià)，利用輿論，再高價(jià)出售。

現(xiàn)在，二手房停貸，鎖死二手房流動(dòng)性，讓房產(chǎn)失去交易價(jià)值，這房子就砸在炒房客自己手上了。

并且他們身上還有很多貸款，一旦某個(gè)地方出現(xiàn)缺口，整個(gè)資金鏈就有可能斷裂，陷入萬劫不復(fù)的深淵。

會(huì)不會(huì)誤傷剛需？

有影響，但不是很大。

首先，貸款更加困難了，很多剛需都是上班族，平時(shí)沒有那么多空余時(shí)間，現(xiàn)在申請(qǐng)貸款變得困難，也更麻煩了。

房貸批下來的時(shí)間和周期更長，剛需要等比以往買房更久的時(shí)間。

當(dāng)然，最關(guān)鍵的是利率提升了。

現(xiàn)在購房實(shí)行LPR利率，這個(gè)利率已經(jīng)連續(xù)14個(gè)月沒有變動(dòng)過了。

也就是說，央行沒有加息，但地方銀行卻可以加點(diǎn)來調(diào)節(jié)房貸。

以廣州為例，工行廣州分行首二套房貸利率分別調(diào)整為5.55%（LPR+90BP）和5.75%（LPR+110BP），相比年初的5.05%、5.25%，雙雙上升了50個(gè)基點(diǎn)，2021年剛剛過半，已經(jīng)四連漲了。

房貸利率上漲，剛需每月所需還的房貸自然會(huì)增加，整個(gè)購房成本也會(huì)增加。

除非，全款買房。

以現(xiàn)在一線城市的房價(jià)，有能力和資金做到一次性全款付清的家庭并不多。

不過，剛需不以買賣為目的，貸款時(shí)間等待長一些，影響不大房貸浮動(dòng)的基點(diǎn)也不會(huì)特別大，自住的話，不過于在乎短時(shí)房價(jià)的漲跌。

會(huì)有誤傷，但影響不是特別大。

現(xiàn)在是剛需買房的好時(shí)間嗎？

樓市調(diào)控，從來都不是為了讓房價(jià)下跌，所以，如果期望房價(jià)大跌之后再入手，可能性很小。

現(xiàn)在的利率處于相對(duì)較低水平，未來利率上行的概率明顯要大于下行概率，也就是說，以后買房的房貸利率只會(huì)更高。

樓市調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)的日子不太好過，為了資金回籠，現(xiàn)在可能會(huì)有一些優(yōu)惠，打折的活動(dòng)，這對(duì)剛需來說，或許是個(gè)利好。

剛需買房，宜早不宜遲，在過去二十年的中國樓市已經(jīng)證明過許多次，以后亦是如此。

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