資金是樓市的命脈。

一旦掐斷了炒房客的資金來(lái)源，他們將無(wú)處可逃。

二手房停貸？銀行正式回應(yīng)

房子，總是牽動(dòng)民眾和媒體的心弦。

近日，網(wǎng)上消息鋪天蓋地，主流是多家銀行停止二手房貸款，甚至停止新房貸款。

有消息稱，多家國(guó)有大行和股份制商業(yè)銀行暫停了廣州地區(qū)的二手房房貸業(yè)務(wù)。

涉及的數(shù)家股份行，這些銀行均表示，目前仍在正常受理貸款申請(qǐng)、放款，并不存在停貸。當(dāng)日晚間，中國(guó)銀行廣東分行也對(duì)媒體回應(yīng)稱，目前一、二手房貸業(yè)務(wù)并未暫停，網(wǎng)上關(guān)于該行暫停房貸業(yè)務(wù)的相關(guān)報(bào)道均為不實(shí)消息。

廣州二手房停貸并沒(méi)有官方文件，不過(guò)房貸利率卻迎來(lái)了2021年內(nèi)“第四漲”。

大家懸著的心是暫時(shí)可以放下，但因?yàn)轭~度緊張放款周期被拉長(zhǎng)卻是真事。

暫時(shí)沒(méi)有官方的停貸通知，但很多銀行卻停止“接單”了。

銀行給出的理由很簡(jiǎn)單，很直接：沒(méi)有額度了！

譬如，武漢雖然沒(méi)有全面停止放貸，但額度全面吃緊，部分銀行算得上是暫停二手房房貸了。

二手房并沒(méi)有全面停貸，但總結(jié)來(lái)看，有三個(gè)趨勢(shì)。

1、貸款難，不僅對(duì)首付來(lái)源和流水的審查力度更嚴(yán)，而且受“兩條紅線”影響，貸款額度也會(huì)受到影響，其中二手房相較新房會(huì)更難，因?yàn)樾路块_發(fā)商通常與銀行有合作關(guān)系，且抵押資產(chǎn)價(jià)值更清晰。另外，房貸周期也會(huì)更長(zhǎng)，原來(lái)可能1-2個(gè)月，現(xiàn)在很多地方都要3-6個(gè)月。

2、貸款貴，深圳、寧波、杭州等地多家銀行已經(jīng)上調(diào)加點(diǎn)數(shù)，提高房貸利率，全國(guó)房貸平均利率連升5個(gè)月，這樣每個(gè)月要還的月供會(huì)增加，進(jìn)而加大購(gòu)房負(fù)擔(dān)。

3、購(gòu)房窗口期逐漸關(guān)閉，特別是二手房，有條件的購(gòu)房者應(yīng)盡可能去購(gòu)買新房而非二手房，一方面貸款相對(duì)容易，另一方面可享受限價(jià)帶來(lái)的價(jià)格優(yōu)惠。

現(xiàn)在買房貸款，一個(gè)字：難。

“停貸”傳遞什么信號(hào)？

為什么樓市房貸會(huì)全面收緊？

1、部分城市房?jī)r(jià)熱度居高不下

貝殼研究院6月30日發(fā)布的《2021年上半年市場(chǎng)報(bào)告》顯示，上半年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體保持快速增長(zhǎng)，二手房市場(chǎng)交易量比去年下半年增長(zhǎng)12％，新房交易額則創(chuàng)下2016年以來(lái)同期最高，重點(diǎn)二線城市及城市圈內(nèi)二三線城市增長(zhǎng)速度較快。

2021年上半年重點(diǎn)50城二手房整體成交量同比增長(zhǎng)約六成，較去年下半年增長(zhǎng)12％。與去年下半年相比，重點(diǎn)50城中超過(guò)60％的城市上半年二手房成交量實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，城市多為重點(diǎn)二線城市及長(zhǎng)三角區(qū)域較發(fā)達(dá)的三線城市。其中福州、紹興、合肥、蘇州等成交量增速在40％以上，長(zhǎng)沙、重慶、泉州、常州等17個(gè)城市增速在20％-40％之間。

另一方面，新房市場(chǎng)規(guī)模增長(zhǎng)速度超過(guò)二手房。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年1-5月全國(guó)商品住宅銷售面積、銷售額分別為5.97億㎡、6.46萬(wàn)億元，同比分別增長(zhǎng)39.0％、56.5％，相比2019年同期分別增長(zhǎng)22.6％、43.4％，絕對(duì)規(guī)模達(dá)到2016年以來(lái)歷史同期最高。

即使是在樓市調(diào)控大背景下，依然沒(méi)有阻擋人們買房的決心，交易量就是最好的注腳。

2021年前4個(gè)月，一線城市新房、二手房銷售價(jià)格均持續(xù)上漲。4月份的北京、深圳、廣州、上海二手住宅銷售價(jià)格同比分別上漲10.1%，12.9%、12.9%、9.3%。

部分二線城市的房?jī)r(jià)呈現(xiàn)加速上漲態(tài)勢(shì)。4月份，重慶、武漢、昆明新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲1.4%、1.0%、1.0%；徐州、重慶、杭州二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲1.4%、1.3%、1.0%，領(lǐng)漲全國(guó)。

怎么辦？

樓市調(diào)控繼續(xù)，而是還要加碼。

收緊房貸則是重要的殺手锏。

2、銀行房貸額度緊缺

銀行利潤(rùn)的很大一部分就是貸款，特別是房貸，周期長(zhǎng)，收益穩(wěn)定。

很多銀行回應(yīng)說(shuō)，沒(méi)有額度了，可能真是額度用完了，或者說(shuō)額度相當(dāng)緊張。

這一切要從“兩道紅線”說(shuō)起。

2020年12月31日，央行、銀保監(jiān)會(huì)下發(fā)關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知，給銀行設(shè)定了關(guān)于房貸規(guī)模的“兩道紅線”。

第一道紅線是“房地產(chǎn)貸款占比”，指的是銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額占該機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額的比例。

第二道紅線是“個(gè)人住房貸款占比”，個(gè)人住房貸款余額占金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額的比例。

從紅線設(shè)置來(lái)看，大中型銀行抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，審核更嚴(yán)格，最高可以達(dá)到40%，對(duì)于實(shí)力最低，排在第5檔的村鎮(zhèn)銀行，這個(gè)比例則是7.5%，相差4倍多。對(duì)于占比超出管理要求，超出2個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)的，業(yè)務(wù)調(diào)整過(guò)渡期為自本通知實(shí)施之日起2年；超出2個(gè)百分點(diǎn)及以上的，業(yè)務(wù)調(diào)整過(guò)渡期為自本通知實(shí)施之日起4年。

今天是六月的最后一天，銀行也要面臨年中考核，會(huì)提前自查是否有觸碰紅線，房貸收緊，就不足為怪了。

炒房客無(wú)處可逃

那么問(wèn)題來(lái)了！

全面收緊房貸，對(duì)樓市有何影響？對(duì)炒房客又有何影響，會(huì)誤傷剛需嗎？

資金可謂是炒房客的心臟。

現(xiàn)在房貸全面收緊，相當(dāng)于掐住了蛇的七寸，進(jìn)退兩難。

炒房客往往緊盯著那些升值潛力的樓盤，大量囤房或者組團(tuán)買房，等到房?jī)r(jià)漲起來(lái)的時(shí)候再出手，或者一起哄抬房?jī)r(jià)，利用輿論，再高價(jià)出售。

現(xiàn)在，二手房停貸，鎖死二手房流動(dòng)性，讓房產(chǎn)失去交易價(jià)值，這房子就砸在炒房客自己手上了。

并且他們身上還有很多貸款，一旦某個(gè)地方出現(xiàn)缺口，整個(gè)資金鏈就有可能斷裂，陷入萬(wàn)劫不復(fù)的深淵。

會(huì)不會(huì)誤傷剛需？

有影響，但不是很大。

首先，貸款更加困難了，很多剛需都是上班族，平時(shí)沒(méi)有那么多空余時(shí)間，現(xiàn)在申請(qǐng)貸款變得困難，也更麻煩了。

房貸批下來(lái)的時(shí)間和周期更長(zhǎng)，剛需要等比以往買房更久的時(shí)間。

當(dāng)然，最關(guān)鍵的是利率提升了。

現(xiàn)在購(gòu)房實(shí)行LPR利率，這個(gè)利率已經(jīng)連續(xù)14個(gè)月沒(méi)有變動(dòng)過(guò)了。

也就是說(shuō)，央行沒(méi)有加息，但地方銀行卻可以加點(diǎn)來(lái)調(diào)節(jié)房貸。

以廣州為例，工行廣州分行首二套房貸利率分別調(diào)整為5.55%（LPR+90BP）和5.75%（LPR+110BP），相比年初的5.05%、5.25%，雙雙上升了50個(gè)基點(diǎn)，2021年剛剛過(guò)半，已經(jīng)四連漲了。

房貸利率上漲，剛需每月所需還的房貸自然會(huì)增加，整個(gè)購(gòu)房成本也會(huì)增加。

除非，全款買房。

以現(xiàn)在一線城市的房?jī)r(jià)，有能力和資金做到一次性全款付清的家庭并不多。

不過(guò)，剛需不以買賣為目的，貸款時(shí)間等待長(zhǎng)一些，影響不大房貸浮動(dòng)的基點(diǎn)也不會(huì)特別大，自住的話，不過(guò)于在乎短時(shí)房?jī)r(jià)的漲跌。

會(huì)有誤傷，但影響不是特別大。

現(xiàn)在是剛需買房的好時(shí)間嗎？

樓市調(diào)控，從來(lái)都不是為了讓房?jī)r(jià)下跌，所以，如果期望房?jī)r(jià)大跌之后再入手，可能性很小。

現(xiàn)在的利率處于相對(duì)較低水平，未來(lái)利率上行的概率明顯要大于下行概率，也就是說(shuō)，以后買房的房貸利率只會(huì)更高。

樓市調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)的日子不太好過(guò)，為了資金回籠，現(xiàn)在可能會(huì)有一些優(yōu)惠，打折的活動(dòng)，這對(duì)剛需來(lái)說(shuō)，或許是個(gè)利好。

剛需買房，宜早不宜遲，在過(guò)去二十年的中國(guó)樓市已經(jīng)證明過(guò)許多次，以后亦是如此。