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前兩天聽(tīng)朋友講臨沂的房地產(chǎn)市場(chǎng)，有兩個(gè)故事特別有意思：

今年上半年某月，某開(kāi)發(fā)商的區(qū)域公司為了月度沖任務(wù)，看看區(qū)域幾個(gè)城市都很蕭條，唯獨(dú)臨沂一枝獨(dú)秀，于是臨沂項(xiàng)目擔(dān)當(dāng)重任。可是那個(gè)月臨沂項(xiàng)目也賣(mài)斷了貨，怎么辦，把售樓處賣(mài)了吧。這種大宗不動(dòng)產(chǎn)一般不好賣(mài)，誰(shuí)知這個(gè)售樓處掛出去就賣(mài)了，本來(lái)計(jì)劃也就是兩千萬(wàn)，結(jié)果一下子賣(mài)了3000多萬(wàn)。

還是這家公司，6月份區(qū)域?yàn)榱藳_半年度任務(wù)，再次把目光聚焦臨沂，沒(méi)辦法，誰(shuí)讓臨沂市場(chǎng)好，可臨沂也沒(méi)房子可以賣(mài)，最后硬硬生趕出一棟樓，一共五六十套房子，結(jié)果現(xiàn)場(chǎng)來(lái)了400多組客戶(hù)，直接是搶啊。據(jù)說(shuō)沙盤(pán)外圍加了兩層防護(hù)欄，還是把沙盤(pán)的玻璃都擠碎了，現(xiàn)場(chǎng)還有客戶(hù)為了搶房子大打出手。結(jié)果不用說(shuō)，售罄，底層頂層也要！

這都是發(fā)生在臨沂樓市的真實(shí)故事，是不是很瘋狂？但我告訴你，這只是瘋狂地冰山一角，臨沂樓市的瘋狂，遠(yuǎn)比這故事精彩得多。

2018看菏澤，2019看臨沂

如果說(shuō)樓市的話(huà)題2018當(dāng)屬菏澤，這個(gè)名噪一時(shí)的棚改大市，去年打響取消限售第一槍?zhuān)彩欠滞庖郏珖?guó)關(guān)注。而2019年菏澤不溫不火的樓市，實(shí)在提不起信心，位于魯南的臨沂，卻時(shí)不時(shí)成為一個(gè)炎熱夏天的“焦點(diǎn)”，臨沂的樓市更是比這個(gè)39℃的夏天還要熱一些：

2019年上半年房?jī)r(jià)累計(jì)上漲，全國(guó)第一！

從56城冰山指數(shù)發(fā)布的數(shù)據(jù)來(lái)看，臨沂2019年7月第2周漲幅排名，全國(guó)第一！漲幅比排名第二的蘇州高6個(gè)百分點(diǎn)，蘇州2%，臨沂8.3%。而蘇州因這2%的漲幅，前兩天調(diào)控又加碼了，三個(gè)月兩次調(diào)控加碼，老二蘇州比老大臨沂還懂事。

在房住不炒的大背景下，在全國(guó)樓市普遍降溫的大背景下，臨沂月環(huán)比漲幅8.3%，這個(gè)數(shù)字無(wú)異于坐上了火箭，讓全國(guó)各地的樓市刮目相看，聚焦各大開(kāi)發(fā)商的目光。

隨著一個(gè)個(gè)榜單的出爐，臨沂這座小城在全國(guó)出了名，雖然以這樣的方式出名似乎并不是什么好事，當(dāng)房?jī)r(jià)上漲卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。

據(jù)媒體報(bào)道，6月份臨沂的蘭山、河?xùn)|、羅莊、費(fèi)縣、沂南、沂水等區(qū)縣二手房房?jī)r(jià)一片飄紅，其中蘭山區(qū)漲幅最高，同比增長(zhǎng)39.01%，蘭山區(qū)以10773元/平米的房?jī)r(jià)已經(jīng)邁入萬(wàn)元大關(guān)。

2018年夏天有個(gè)朋友在臨沂某樓盤(pán)買(mǎi)了一套房，精裝修7500元左右，現(xiàn)在也已經(jīng)上萬(wàn)。當(dāng)然2018年，臨沂房?jī)r(jià)上萬(wàn)的樓盤(pán)已經(jīng)很多。據(jù)臨沂當(dāng)?shù)厝酥v，以前臨沂投資客到青島、濟(jì)南買(mǎi)房，現(xiàn)在又在臨沂買(mǎi)房；更有不少縣上上班的人，來(lái)臨沂市區(qū)買(mǎi)房。

自5月份中南以8292元/平米樓板價(jià)拿下南坊的那塊地之后，臨沂樓市更是一片沸騰之聲，有人高呼臨沂的房?jī)r(jià)將直追濟(jì)南、青島，一年內(nèi)將漲到2萬(wàn)。看熱鬧的，從來(lái)不怕事大，反正沒(méi)人印證是對(duì)是錯(cuò)，就像濟(jì)南的唐冶，2017年拍地后也曾有人預(yù)言唐冶邁上2萬(wàn)大關(guān)，可2年過(guò)去，一萬(wàn)五的精裝修房子，都不好賣(mài)！

不管未來(lái)如何，看當(dāng)下，就在中南拿地不久后的5月底，北城新區(qū)中南魯商樾府項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，洋房均價(jià)更是高達(dá)18700元/平米，就是這么高的價(jià)格，依然是開(kāi)盤(pán)售罄。

還是中南魯商樾府，6月30日加推50套高層，均價(jià)16000元/平米，依然是開(kāi)盤(pán)售罄。而3月底該樓盤(pán)高層住宅開(kāi)盤(pán)均價(jià)為13000元/平米，3個(gè)月，漲了3000元。

難怪有人感嘆，現(xiàn)在臨沂的房?jī)r(jià)，就像今年的蘋(píng)果，突然覺(jué)得吃不起。

房?jī)r(jià)飆升，臨沂人很有錢(qián)？

說(shuō)到臨沂，相信很多人并不陌生，革命老區(qū)，紅色熱土，為新中國(guó)的成立立下了汗馬功勞。

臨沂也是一座歷史文化名城，有2500多年的歷史。前幾年爆火的《瑯琊榜》中，瑯琊所指就是臨沂，秦始皇統(tǒng)一六國(guó)后在這里設(shè)立了瑯琊郡，因此得名。諸葛亮，王羲之，曾子、顏真卿的老家都在這里，還享有美譽(yù)“書(shū)圣故里”。

但，或許是革命老區(qū)的原因，再加上國(guó)家政策傾斜革命老區(qū)，很多人覺(jué)得臨沂是窮鄉(xiāng)僻壤。其實(shí)，臨沂的窮，是在鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村，臨沂市早已成為一座國(guó)際化商貿(mào)城，商業(yè)和物流都做得風(fēng)生水起。2011年，被授予“中國(guó)物流之都”之稱(chēng)。

在中國(guó)小商品市場(chǎng)的版圖上，也形成了“南有義烏，北有臨沂”的格局。

在商貿(mào)物流業(yè)的支持下，臨沂的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也是突飛猛進(jìn)。跟很多城市GDP主要有國(guó)企央企支撐的情況不同的是，臨沂的民企也很強(qiáng)大民企支撐起來(lái)的。

有一個(gè)數(shù)據(jù)顯示，2014年，臨沂民企占整個(gè)臨沂經(jīng)濟(jì)的77.6%，創(chuàng)造了整個(gè)臨沂84.4%的稅收。

有人說(shuō)，臨沂平均工資雖然不高，但有錢(qián)的大老板和小老板很多，和幾個(gè)熟悉臨沂的朋友聊起來(lái)，都是一句“臨沂有錢(qián)人真多”。以至于前些年民間有一種說(shuō)法，臨沂街上的豪車(chē)比濟(jì)南還多。

不只是豪車(chē)，就是汽車(chē)保有量，臨沂也比濟(jì)南數(shù)據(jù)好看。相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，早在2017年6月，臨沂的汽車(chē)保有量就突破200萬(wàn)，全國(guó)排名23，全省排名第3，僅次于青島、濰坊。而同年11月9日，濟(jì)南市交警支隊(duì)公布，濟(jì)南機(jī)動(dòng)車(chē)保有量才突破200萬(wàn)輛。

雖說(shuō)臨沂的幾個(gè)縣還在貧困線(xiàn)上掙扎，但臨沂市區(qū)確實(shí)很富裕，個(gè)體工商戶(hù)很多，有錢(qián)人多，財(cái)富聚集在臨沂市區(qū)。

這一點(diǎn)和濰坊正好相反，濰坊是屬于市里一般，但下縣卻很強(qiáng)的那種，壽光、諸城、青州、高密，都很強(qiáng)，頻登中國(guó)百?gòu)?qiáng)縣榜單，所以濰坊雖然經(jīng)濟(jì)很強(qiáng)，但房?jī)r(jià)卻很親民，下縣都那么好，誰(shuí)還去你濰坊市區(qū)？

再說(shuō)回臨沂，有錢(qián)人多，房?jī)r(jià)就要高嗎？那為什么之前的房?jī)r(jià)卻不高？這兩年漲得迅猛，是因?yàn)檫@兩年突然變得更有錢(qián)？

房?jī)r(jià)飆升的背后，是土地供應(yīng)的攔腰斬。

其實(shí)臨沂房?jī)r(jià)上漲也就最近三年的事。

根據(jù)世聯(lián)行公布的《2018年臨沂市房地產(chǎn)年報(bào)》：

2016年商品住宅成交均價(jià)5438元/平米，同比上漲7.26%；2017年商品住宅成交均價(jià)接近7000元/平米；2018年商品住宅成交均價(jià)8080元/平米，同比上漲21%。

與臨沂房?jī)r(jià)飆升不匹配的，是臨沂的土地供應(yīng)量卻在不斷減少。與其他城市，尤其是菏澤這樣的棚改大市不一樣的是，菏澤是棚改拉動(dòng)房?jī)r(jià)，而臨沂市區(qū)的棚改卻不多，對(duì)房?jī)r(jià)幾乎無(wú)影響，直接影響臨沂房?jī)r(jià)的是，供地的減少，物以稀為貴。

根據(jù)中地策略統(tǒng)計(jì)的《2018年臨沂市房地產(chǎn)研究報(bào)告》，我們能看到：

2011年至2014年，土地供應(yīng)量、成交量雖存在一定波動(dòng)，但一直處于高位狀態(tài)；

而到了2015年土地供應(yīng)驟降，不足去年的一半，土地成交量更是減少了3/4；

2016年略有提升之后，2017-2018年再次出現(xiàn)持續(xù)性下降。

供地減少，導(dǎo)致住房供應(yīng)量驟減，再加上棚改的刺激，臨沂這兩年庫(kù)存去化速度驚人。

根據(jù)媒體報(bào)道，截止到2014年7月21日，臨沂庫(kù)存144685套，上半年成交19767套，按照當(dāng)時(shí)的去化速度，去化周期約43個(gè)月之久。

根據(jù)世聯(lián)行統(tǒng)計(jì)的《2016年臨沂市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告》，2016年住宅庫(kù)存量222.66萬(wàn)㎡，下降25.24%，去化周期縮減到了5個(gè)月。

2017年，市場(chǎng)住宅庫(kù)存量為101.32萬(wàn)㎡，下降50.28%，去化周期縮短至了0.85個(gè)月。

2018年，庫(kù)存減少到了90.3萬(wàn)㎡，下降10.5%，去化周期為1.63個(gè)月。

我們能看到，臨沂市場(chǎng)基本無(wú)庫(kù)存，整體市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，直到現(xiàn)在，臨沂在售的樓盤(pán)已經(jīng)寥寥無(wú)幾，物以稀為貴，供不應(yīng)求的市場(chǎng)，房?jī)r(jià)不漲才怪。

哪里有味道，哪里就有蒼蠅。

市場(chǎng)的火爆，讓保利、新城、碧桂園、中梁、恒大、榮盛、中南、萬(wàn)科等知名房企，爭(zhēng)相進(jìn)駐，就像當(dāng)年?duì)幭噙M(jìn)駐菏澤一樣。

在全國(guó)樓市低迷，資金逃離三四線(xiàn)城市的情況下，臨沂還能熱多久，誰(shuí)也不知道，所以，趁著現(xiàn)在還有熱度，大家都在趕緊趕進(jìn)度，趁熱撈一把。像碧桂園為了趁熱推盤(pán)，都在瘋狂地趕進(jìn)度。

伴隨著樓市的火熱，臨沂的地價(jià)也開(kāi)始瘋長(zhǎng)。根據(jù)世聯(lián)行統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)：

2016年臨沂住宅用地成交均價(jià)192.67萬(wàn)/畝，同比上漲34.37%；

2017年住宅用地成交均價(jià)187.73萬(wàn)/畝，看似有所降低，實(shí)際上是外圍土地拉低土地均價(jià)，主城區(qū)地價(jià)依舊漲勢(shì)明顯，北城新區(qū)甚至拍出了700萬(wàn)/畝的高價(jià)；

2018年住宅用地成交均價(jià)，342.65萬(wàn)/畝，同比上漲81.79%。

2019年截止到目前為止，共有27宗住宅成交，成交面積1265653㎡，成交金額69億元，成交面積同比去年上半年減少了528065㎡，但成交金額卻比去年增加了近43個(gè)億。

房?jī)r(jià)高了，開(kāi)發(fā)商笑了；地價(jià)貴了，政府笑了。只有老百姓，苦不堪言。

供地減少，庫(kù)存去化加快，房?jī)r(jià)升高，地價(jià)暴漲，不得不說(shuō)，臨沂市政府的這波操作玩得賊6。手段要比泰安、菏澤、聊城這幾位兄弟高明得多。

只是不知道臨沂還能得意多久。

今年4月份，自然資源部發(fā)出通知制定實(shí)施2019年住宅用地“五類(lèi)”調(diào)控目標(biāo)，其中就有：“消化周期在36個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地；36~18個(gè)月的，要適當(dāng)減少供地；18~12個(gè)月的，維持供地持平水平；12~6個(gè)月的，要增加供地；6個(gè)月以下的，要顯著增加并加快供地。”

而臨沂的去化周期只有不到2個(gè)月的時(shí)間，卻不是加緊供地，而是減少，難道是臨沂斷網(wǎng)了，沒(méi)有看到國(guó)務(wù)院發(fā)的通知？

臨沂，我想有個(gè)家。

和臨沂的朋友聊天，無(wú)不感嘆：臨沂的房?jī)r(jià)，已經(jīng)怨聲載道。有錢(qián)人是很多，但普通老百姓也要住房。

臨沂原本不該這樣。

從1984年被國(guó)務(wù)院列為重點(diǎn)解決的連片貧困地區(qū)之一，到1995年率先整體脫貧，臨沂人民僅用了十多年的時(shí)間。

臨沂雖然沒(méi)有高鐵，但卻是山東最早擁有飛機(jī)場(chǎng)的城市，1958年就擁有了！

自然條件差，不靠海，不靠港，不是區(qū)域中心，但臨沂卻成了全國(guó)第二大批發(fā)市場(chǎng)，物流之都、板材之都……

臨沂一路走來(lái)，靠得不是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，而是艱苦奮斗的臨沂人民，他們干買(mǎi)賣(mài)做生意，讓臨沂插上騰飛的翅膀。

然而，就像我們說(shuō)的，臨沂市區(qū)有錢(qián)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)和農(nóng)村卻比較薄弱；老板有錢(qián)，平均工資卻不高。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2018年臨沂城鎮(zhèn)居民、農(nóng)村居民人均可支配收入分別達(dá)到3.6萬(wàn)元和1.4萬(wàn)元，城鎮(zhèn)和農(nóng)村的收入差距還不小。

并且，現(xiàn)在臨沂的人口流失卻很?chē)?yán)峻，2018年人口凈流出破百萬(wàn)，成為僅次于菏澤的山東省第二大人口流出地。

房?jī)r(jià)太高，想要留下談何容易，想回來(lái)又何處落腳？

臨沂，我想有個(gè)家，你什么時(shí)候多供些地？

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