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樓市“降溫”，房子難賣，當(dāng)前山東一片冷清的樓市似乎與全國形勢(shì)一樣，就要從2018延續(xù)到下一年了。

然而，你們都錯(cuò)了。

“一大一小”的房地產(chǎn)投資周期，往往會(huì)在銷售端引發(fā)較大的收縮與膨脹。而山東排名全國前四的房地產(chǎn)投資規(guī)模，以及10%以內(nèi)的房地產(chǎn)投資比重，預(yù)示著一個(gè)更大的樓市“棋局”。

當(dāng)北京、深圳、杭州等全國多地銀行下調(diào)首套房貸利率的消息傳來，2019，是否真如一些樓市專家所說，降溫之后必迎來反彈？

數(shù)據(jù)不會(huì)騙人，先請(qǐng)收下官宣公報(bào)中的2019山東樓市三大“前瞻”。

前瞻一：新開工、竣工增量雙超30%，壓力越大，錢力越大

最近，前三季度31省份GDP和房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)悉數(shù)出爐，房地產(chǎn)開發(fā)投資排名前五的省份投資總額約占全國投資總額的42%。

從各省數(shù)據(jù)來看，廣東省房地產(chǎn)開發(fā)投資以10295億元位居首位，也是唯一的破萬億省份，緊隨其后的四個(gè)省份分別是江蘇、浙江、山東和河南。

其中，山東以5590.1多億元的投資體量，位居全國第四位，排名不可謂不靠前！

如何理解這5500多億元的房地產(chǎn)投資呢？

首先，山東的樓市并未“降溫”。雖然一線市場(chǎng)看起來冷淡，但是開發(fā)投資卻穩(wěn)定增長，商品房供應(yīng)明顯加快。

數(shù)據(jù)顯示，前三季度，全省商品房新開工面積14525.3萬平方米，增長30.2%，增速較去年同期提高19.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅新開工面積10760.3萬平方米，增長26.6%。商品房竣工面積5784.0萬平方米，增長27.1%，增速較去年同期提高7.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅竣工面積4471.7萬平方米，增長30.1%。

請(qǐng)注意，山東今年商品房新開工、竣工面積，增幅雙雙超過30%！這意味著未來的2019、2020年，山東樓市將呈現(xiàn)壓倒性的新房供給高潮！

那么，在供給側(cè)大背景下，這是否意味著樓市將出現(xiàn)供大于求，而出現(xiàn)房價(jià)下降呢？

不！恰恰相反。

來看2018年的例子，當(dāng)前，山東商品房庫存再創(chuàng)近年新低，9月末，全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)房待售面積2735.3萬平方米，下降23.1%，待售面積降至2013年以來最低水平。也就是說，開發(fā)商手里本來也沒有多少房子賣，與其強(qiáng)求銷量，不如關(guān)門過冬，而與開放商一同過冬的還有銀行。

而2019年，當(dāng)大量商品房陸續(xù)入市，不僅不會(huì)壓低房價(jià)，還會(huì)觸動(dòng)一系列樓市關(guān)聯(lián)市場(chǎng)、金融市場(chǎng)連帶動(dòng)作。

考慮到當(dāng)前國內(nèi)部分城市已經(jīng)開始為房貸“松綁”，那么新一輪樓市交易高峰，必然在2019年出現(xiàn)。

也許你會(huì)對(duì)賭“房住不炒”，但筆者更堅(jiān)信，沒有一個(gè)地產(chǎn)商是傻子。

還記得高喊“活下去”，卻瘋狂拿地的萬科了么？

前瞻二：投資“牛市”下，樓市投資將現(xiàn)“農(nóng)村”包圍城市

也許人們會(huì)問，在全國一片“房住不炒”的高壓下，山東5000多億的地產(chǎn)投資都投向哪里了。

答案很簡單，當(dāng)濟(jì)南、青島這樣的二線城市被國家政策“綁定”得無法施展時(shí)，更多的房地產(chǎn)資金，投向了三四線城市。

銷售數(shù)據(jù)顯示，重點(diǎn)調(diào)控城市濟(jì)南、青島商品房銷售見頂回穩(wěn)，濟(jì)南商品房銷售面積914.1萬平方米，僅增長1.3%；青島商品房銷售面積1254.2萬平方米，下降4.3%。具有三四線城市特征的其余15個(gè)市，商品房銷售面積7445.1萬平方米，增長12.2%。

而官宣的口徑，其實(shí)介紹了被“掩蓋”的全省樓市“好局”：

商品房銷售形勢(shì)良好，銷售熱點(diǎn)轉(zhuǎn)向三四線城市。

前三季度，全省商品房銷售面積9613.4萬平方米，同比增長8.6%，增速高于全國平均水平5.7個(gè)百分點(diǎn)！

而投資數(shù)據(jù)顯示，山東三、四線城市房地產(chǎn)投資均呈現(xiàn)出10%以上的增量比例，超過了濟(jì)、青。以德州為例，前三季度，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資204.34億元，同比增長22.4%。相比之下，濟(jì)南住宅投資同比僅增長7.6%。

出現(xiàn)三四線城市樓市好于一二線城市的情況，其實(shí)并不意外。長期房價(jià)增長以及透支消費(fèi)，已經(jīng)讓城市居民的房屋購買力走向枯竭。以濟(jì)南為例，截至9月末，各項(xiàng)存款增勢(shì)繼續(xù)放緩，而各項(xiàng)貸款保持高速增長，同比多增390.7億元，貸款增量創(chuàng)歷史新高，貸款余額居全省第二位，占全省貸款余額的比重為20.5%。

如此高的存貸增速差，必然會(huì)引發(fā)政策警惕。相比之下，三四項(xiàng)城市無論從購買力，還是價(jià)格方面，似乎都更有“潛力”。

當(dāng)然，這只是投資者的一廂情愿，要想讓三四線城市的樓失火起來，僅僅讓地產(chǎn)商自己出力，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

前瞻三：“鐵公雞”重現(xiàn)，山東樓市“硬”在哪里？

或許很多人還記得，2016年山東三四線城市去庫存，導(dǎo)致樓市慘淡，而推高了濟(jì)南、青島房價(jià)。那么，此次開放商重金“押寶”三四線城市，底氣何在？

換個(gè)角度說，在今天中心城市大戰(zhàn)如火如荼之際，如何把人口紅利從城市“分享”給周邊？

我們或許可以從另一組經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)中，找到答案。

“房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重”被視為衡量一個(gè)地方經(jīng)濟(jì)增長對(duì)房地產(chǎn)投資依賴度的指標(biāo)。比重越高，說明經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)投資依賴程度越嚴(yán)重。

2018年前三季度31省份“房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP比重”排名中，海南省占比達(dá)到了34%，高居榜首。

而占比低于10%的省份，分別是山東、山西、吉林、新疆、黑龍江、內(nèi)蒙古和西藏。因高房價(jià)備受關(guān)注的上海、北京占比分別為12%和11.9%。

人們不禁會(huì)問，山東房地產(chǎn)投資高達(dá)5591億元，全國排名前四，為何房地產(chǎn)投資比重還這么低？

答案很簡單，山東的其他固定資產(chǎn)投資“稀釋”了房地產(chǎn)這個(gè)大“頭”，而從整體布局看，其他省份的經(jīng)濟(jì)已經(jīng)開始為樓市經(jīng)濟(jì)的長遠(yuǎn)發(fā)展做出“軟著陸”，或者“微整形”，比如，北京、上海租賃住房發(fā)力，或是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)，而山東，依舊是“鐵公雞”當(dāng)?shù)?，助推房地產(chǎn)紅利向三四線城市轉(zhuǎn)移。

正如那句話所說，要想富，先修路，地方樓市的進(jìn)一步發(fā)展，有賴于公路、鐵路、民航等基礎(chǔ)設(shè)施投建，以及后續(xù)的招商引資，以及大項(xiàng)目建設(shè)。

前三季度，山東固定資產(chǎn)投資同比增長5.8%，高于全國0.4個(gè)百分點(diǎn)，“以房地產(chǎn)投資方向推算，山東在固定資產(chǎn)投資方面的投入接近了5萬億！山東省住建廳數(shù)據(jù)顯示，前三季度，山東省基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資加速增長。全省房地產(chǎn)業(yè)、城市建設(shè)、村鎮(zhèn)建設(shè)預(yù)計(jì)完成投資7922億元，同比增長10.2%。

從今年中期一份投資項(xiàng)目單上可以看到，山東省的新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換重大項(xiàng)目庫第一批優(yōu)選項(xiàng)目450個(gè)，總投資1.8萬億元?；A(chǔ)設(shè)施方面，統(tǒng)籌高速公路、高速鐵路、航空、港口等綜合立體交通體系建設(shè)，打造以濟(jì)青、魯南、鄭濟(jì)、雄商、濟(jì)萊為主脈的快速客運(yùn)及貨運(yùn)鐵路網(wǎng)，新建新泰至臺(tái)兒莊、沾化至臨淄等高速公路骨干項(xiàng)目，謀劃建設(shè)一批重大港口及水利基礎(chǔ)設(shè)施，共優(yōu)選項(xiàng)目50個(gè)，總投資6156億元。

無疑，隨著新一輪基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完成，將大大改變過去強(qiáng)中心城市，弱“衛(wèi)星”城市的格局，形成以濟(jì)南、青島為中心，周邊形成以物流、商業(yè)、工業(yè)中心相“拱衛(wèi)”的山東城市經(jīng)濟(jì)體。

無論這一產(chǎn)業(yè)規(guī)劃今后能否實(shí)現(xiàn)，這一輪投資，必將推動(dòng)新一批區(qū)域性“小中心”出現(xiàn)，為拉動(dòng)地方樓市“添磚加瓦”。

國家政策松綁，地方配套支持，地產(chǎn)商的前期投資，才有可能畫地為“財(cái)”。在新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換的大周期前，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然具有不可替代的剛性拉動(dòng)價(jià)值，即使這是一個(gè)促使經(jīng)濟(jì)走向“泡沫”的毒藥。但依然會(huì)有人認(rèn)為，“寧可毒死，也不能餓死”！

作為普通消費(fèi)，看懂樓市的周期是一門學(xué)問。

我們既不能在山頂“抄底”，也莫要在房價(jià)低谷前徘徊。

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