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財(cái)經(jīng)綜合報(bào)道 樓市新政一石激起千層浪。多家媒體報(bào)道，在3月30日降低首付比例和個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅“五改二”的政策出臺(tái)后，包括北上廣深在內(nèi)的多個(gè)城市出現(xiàn)二手房業(yè)主連夜?jié)q價(jià)的現(xiàn)象，一些新房的開發(fā)商也開始醞釀漲價(jià)。

市場不免擔(dān)心，此次新政出臺(tái)，會(huì)否導(dǎo)致房價(jià)重演2009年的瘋狂上漲？

專家普遍認(rèn)為，新政劍指改善型需求，主要目的在于穩(wěn)定住房消費(fèi)，而不是大規(guī)?！熬仁小薄Ｔ诮档褪赘侗壤蛡€(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅“5改2”的共同作用下，二手房市場有可能率先受到提振，進(jìn)一步傳遞至新房市場，成交量將逐漸回升。

就價(jià)格而言，不同城市不同區(qū)域的表現(xiàn)將進(jìn)一步分化。業(yè)內(nèi)人士指出，短期內(nèi)部分一二線城市等熱點(diǎn)樓市有望迎來量價(jià)齊升行情，而在庫存較高和需求不足的的三四線城市，去化壓力依然難解，預(yù)計(jì)大部分城市房價(jià)都將維持波瀾不驚的狀態(tài)。

新政出臺(tái) 多地業(yè)主連夜上調(diào)房價(jià)

3月30日落地的樓市新政讓樓市再度成為焦點(diǎn)，也讓二手房業(yè)主們忙活起來。

《新京報(bào)》報(bào)道稱，北京西三環(huán)蓮寶路附近的一家房產(chǎn)中介公司工作人員稱，從30日下午開始，陸續(xù)有房主打來電話，要求把價(jià)格往上調(diào)，一位房主連夜要求將其西三環(huán)的一套總價(jià)300萬左右的房子，提價(jià)10萬-20萬。

據(jù)《第一財(cái)經(jīng)（微博)日?qǐng)?bào)》消息，廈門集美一家中介3月31日收到一位業(yè)主的短信，說其位于集美碧海藍(lán)天樓盤的房子“現(xiàn)在不用稅收了，要從178萬漲到186萬。”一夜之間就漲了8萬!

《中國證券報(bào)》則援引深圳一位二手房經(jīng)紀(jì)人的描述說，“‘反價(jià)’的現(xiàn)象越來越多了。原本談好了價(jià)格，通知下發(fā)之后，業(yè)主加個(gè)5萬10萬的都不在少數(shù)，有的干脆就不賣了，坐等房價(jià)上漲?！?/span>

深圳中原研究中心調(diào)查顯示，在深圳的二手房交易市場，有些熱門房源甚至出現(xiàn)一天多次“反價(jià)”的現(xiàn)象，二手房平均價(jià)格從2014年9月的30233元/平方米一路攀升，現(xiàn)已突破33000元/平方米。除深圳之外，包括廣州、惠州在內(nèi)的多個(gè)城市均出現(xiàn)了業(yè)主“反價(jià)”的情形。

不僅部分地區(qū)的二手房業(yè)主開始漲價(jià)，據(jù)報(bào)道，河南、南京、杭州等地已有開發(fā)商宣稱準(zhǔn)備上調(diào)新推項(xiàng)目開盤價(jià)。

例如，杭州萬科推出了“24小時(shí)特惠房源”，宣稱旗下所有項(xiàng)目“24小時(shí)不打烊，24小時(shí)不漲價(jià)”，并預(yù)告4月開始新推項(xiàng)目價(jià)格將全面上調(diào)。

據(jù)中國指數(shù)研究院的監(jiān)測，新政發(fā)布前一周，開發(fā)商已加大推盤力度，其監(jiān)測的10個(gè)重點(diǎn)城市共開盤59個(gè)項(xiàng)目，累計(jì)推出房源近8000套。其中，上海開盤8個(gè)項(xiàng)目，推出房源738套，廣州開盤6個(gè)項(xiàng)目，推出房源643套，北京開盤3個(gè)項(xiàng)目，推出房源572套；二線城市累計(jì)推出約6000套房源。此外，上述開盤項(xiàng)目整體價(jià)格平均上漲4.36%。

熱點(diǎn)樓市或量價(jià)齊升

對(duì)于政策松綁后各地房價(jià)會(huì)否上演新一輪“上漲行情”，分析人士認(rèn)為，就價(jià)格而言，需視實(shí)際情況區(qū)別看待，在新常態(tài)階段，不同城市不同區(qū)域的表現(xiàn)將進(jìn)一步分化：短期內(nèi)部分熱點(diǎn)樓市或許會(huì)迎來量價(jià)齊升行情，而在庫存較高的城市，去化壓力依然難解。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，新政策帶來的最大影響是直接的購房需求釋放?！百彿空咔榫w會(huì)大大提振，進(jìn)而加快入市節(jié)奏。整體市場成交量將在4月快速上升，一二線城市存在房價(jià)上漲的可能性。”

“此輪房價(jià)有可能企穩(wěn)反彈的城市不會(huì)超過20個(gè)?！睆埓髠フf，判斷一個(gè)城市的房價(jià)走勢，人口的凈流入是最重要的指標(biāo)。像大部分三四線城市和東北老工業(yè)基地，人口還在不斷外流，房價(jià)肯定不會(huì)漲。

有媒體曾對(duì)2013年中國公共財(cái)政收入最高的50個(gè)城市的人口吸引力進(jìn)行排名。其中人口凈流入超過100萬的城市共有22個(gè)，包括北上廣深以及天津、蘇州、廈門等沿海中心城市?；旧?，目前中國房價(jià)最高的城市都出現(xiàn)在這22個(gè)城市里面。

《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》指出，總體來看，未來房價(jià)企穩(wěn)反彈可能性最大的城市首先是外來人口流入最多的北上廣深四大一線城市。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，在中央部委發(fā)布房產(chǎn)新政之后，接下來各個(gè)省份、主要城市的落地細(xì)則也會(huì)相繼出臺(tái)。包括一線城市的限購盡管不一定會(huì)完全放開，但也很可能在一些層面進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的放松。

在一線城市后，二線城市中，去年以來房價(jià)最為堅(jiān)挺的廈門，由于市場需求十分旺盛，供應(yīng)量又一直偏緊，未來廈門的房價(jià)仍會(huì)繼續(xù)堅(jiān)挺的走勢。除了廈門，包括南京、蘇州、鄭州、武漢、成都、濟(jì)南、南昌、合肥等部分二線城市未來房價(jià)也有望企穩(wěn)反彈。

不過，即便在這些城市，未來反彈的幅度也不會(huì)太大，中國房地產(chǎn)經(jīng)過多年發(fā)展后已從賣方市場轉(zhuǎn)入買房市場，樓市已不再是投資的很好選擇，因此未來人們投資房產(chǎn)也會(huì)更加謹(jǐn)慎。新政后對(duì)這些核心城市來說短期內(nèi)肯定有利好，但要再像過去那么快速上漲已無可能。

三四線城市依然看淡

即便是如此大幅度的新政之下，并不是所有的城市都會(huì)迎來反彈，除了一線城市和少部分二線城市，大部分城市都將維持波瀾不驚的狀態(tài)。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2月末，全國住宅待售面積42177萬平方米，同比增長23.4%。從全國來看，受制于庫存高企，大部分地區(qū)的樓市整體仍將復(fù)蘇乏力。

中國指數(shù)研究院分析指出，此輪政策放松主要是進(jìn)一步刺激市場促消費(fèi)、去庫存。與之相對(duì)應(yīng)的，庫存壓力較小的一二線重點(diǎn)城市已進(jìn)入控制人口規(guī)模階段，購房落戶政策已基本取消，而不少二三線城市仍采取放寬購房落戶政策，如?？?、無錫等。

“對(duì)于三四線城市而言，改善性物業(yè)的需求釋放還是不多的，而且此類城市的住房壓力相對(duì)小。所以這個(gè)時(shí)候市場提振的力度會(huì)比較弱?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)說。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，相比一二線城市經(jīng)過一兩年就能增加一波需求，三四線城市可能要經(jīng)過十年八年才能增加一波需求，“三四線城市的供應(yīng)增速遠(yuǎn)超過了需求增加的速度?！?/span>

在此背景下，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，對(duì)于庫存壓力較大的三四線城市來說，“量”比“價(jià)”的增長顯得更為重要，賣方短期內(nèi)應(yīng)該繼續(xù)堅(jiān)持“以價(jià)換量”的策略，因此價(jià)格短期內(nèi)難以明顯上行。

興業(yè)證券研報(bào)認(rèn)為，年初至今，房地產(chǎn)公司主要任務(wù)仍然是去庫存，尤其是供給量較大的三四線城市。政策松綁將進(jìn)一步促進(jìn)庫存去化，助力三四線城市樓市回暖。

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