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　　對于房企而言，2012年可謂痛并快樂著。隨著樓市調(diào)控效果的顯現(xiàn)，剛需市場的集體發(fā)力，樓市一改2011年的陰霾迎來暖陽，然而隨著政策的持續(xù)從緊，庫存日益增加和資金依然緊張，房企危機依舊存在。在優(yōu)勝劣汰的生存法則逼迫下，市場或?qū)⒂瓉砀笠惠喌恼{(diào)整。

　　就在市場舉步維艱的同時，以往吃香喝辣的售姐們?nèi)缃褚膊坏貌粚蛻粽孤冻龈嗟奈⑿Γ械纳踔翆㈤_發(fā)商都不會告訴購房者的一些購房潛規(guī)則都和盤托出。今天小編將之前暗訪的美女售姐講訴的一些購房知識整理給大家，以供大家參考。開盤的時候售樓處會有許多四五十歲的人在模型邊上說這個房子好，千萬別信，這些人大多是公司的領(lǐng)導來捧場的。

　　開盤絕對沒有好房子，好的房子全部被保留，然后每個月推出幾套，但單價升得很快，要么就是你有關(guān)系，我們才給你好的房子。

　　另外，大家購房所付的保險費其實是可以打八五折的，不要在售樓處買保單，外面的保險公司都可以為你打折。

　　vcccc虛假廣告大行其道

　　廣告沒有一個是真的，千萬別相信其中的外立面顏色，很多造出來比畫的難看多了。

　　另外，一些房產(chǎn)廣告術(shù)語也讓你聽的云里霧里，其實仔細分析還不是，

　　偏遠地段――遠離鬧市喧囂，盡享靜謐

　　鄉(xiāng)鎮(zhèn)――回歸自然，享受田園風光 

　　緊鄰鬧市――坐擁城市繁華 

　　挨著臭水溝――水岸名邸，上風上水 

　　挖個水池子――東方威尼斯，演繹浪漫風情 

　　地勢高――視野開闊，俯瞰全城 

　　地勢低洼――臺地疊景，冬暖夏涼 

　　外立面貼磚――托斯卡納風格 

　　樓頂是圓的――巴洛克風格 

　　樓頂是尖的――哥特式風格 

　　樓頂是平的――觀景露臺 

　　戶型很爛――個性化設(shè)計，緊跟時尚潮流

　　規(guī)劃方案奇怪――打破傳統(tǒng)

　　樓間距小――鄰里親近，和諧溫馨

　　邊上是荒草地――超大綠化，滿眼綠意 

　　邊上有個公園――公園擁抱的房屋 

　　邊上有家銀行――緊鄰中央商務區(qū) 

　　邊上有家學校――濃厚人文學術(shù)氛圍 

　　邊上有家診所――擁抱健康，安享生活 

　　沒有電梯――洋房

　　公交車多――交通樞紐，坐擁城市繁華 

　　沒有公交――私屬領(lǐng)地，坐擁升值空間 

　　離主干道遠――你能聽到的只有“寧靜” 

　　緊鄰主干道――你到任何地方永遠只有一步 

　　門口有保安――私人管家，尊貴生活

　　售樓員會用許多方法來逼你買房，讓你無時無刻感到緊張，這時你千萬要冷靜。要自己看中才買。

　　三十六計是我國古代兵家計謀的寶貴遺產(chǎn)，同樣，買房二十四計也是當今購房者的寶典。比如買房第一計，不要表露對物業(yè)有好感，這堪比三十六計中第一計瞞天過海。當然，購房者這樣做不是極大的欺騙，只是遵循買賣常識而已。下次去售樓處的時候，大家不妨試試看喔。

　　第一計：不要表露對物業(yè)有好感，讓對手不知道你的意圖，無法爭取主動。

　　第二計：告知對方已看中其他物業(yè)并付定金，看對手是否愿意開出更有吸引力的價格。

　　第三計：告知對方已看中其他物業(yè)并已付定金，但亦喜歡此物業(yè)，是否能再便宜點以補償已付出不能退還的定金。

　　第四計：告知對方已購置物業(yè)，但要等現(xiàn)有物業(yè)出售后才能買，因此要求賣方在付款方式上再優(yōu)惠些。

　　第五計：不停地找物業(yè)的缺點，要求降價。

　　第六計：告知自己很滿意，但家人有其他的想法，如果房價便宜則可以解決問題；或者表現(xiàn)出強烈的購買欲望，迫使對方降價格。

　　第七計：告知準備一次性付款，要求最優(yōu)惠的價。

　　第八計：帶著5000元，說只要價格合適就馬上決定購買。

　　第九計：如果實在談不下去，不防抬腿就走，讓賣方擔心失去你這個有強烈購買欲的客戶。

　　第十計：與其他物業(yè)的價格作比較，要求對方再降價。

　　第十一計：告知能力有限買不起，要求再便宜一點。

　　第十二計：告知資金在外地或外國，購房款需慢慢支付，以爭取更優(yōu)惠的付款條件。

　　第十三計：告知物業(yè)管理費太貴，不能支付，要求送物業(yè)管理費。

　　第十四計：告知自己現(xiàn)金積壓在股市或其他生意上，想購置房子，但希望付款條件或售價能更優(yōu)惠些。

　　第十五計：告知這房子是別人送給自己的，自己不想掏錢買，因此預算有限，就這么多錢，不賣就算了。

　　第十六計：告知從朋友處已知有多少優(yōu)惠，要求同樣的待遇。

　　第十七計：告知自己沒有找代理行，直接與開發(fā)商交易希望能免傭金。

　　第十八計：與談判人員、銷售人員成為朋友，憑交情爭取拿到該項目最優(yōu)惠的價格。

　　第十九計：找多位不同的銷售代理，試探銷售價的最低價；或者聲東擊西，探知更便宜的價格。

　　第二十計：要求開發(fā)商給毛坯房的價，同意后再要求提供裝修。

　　第二十一計：先選一個比較次一些的單元把價格談好，再要求以同樣的價格買更好的單元。

　　第二十二計：告知對方自己買此物業(yè)主要想用于出租，但因自己不在國內(nèi)也沒有時間，借此提出是否能幫助出租事宜，并要求送裝修及家電。

　　第二十三計：告知對方自己有不少朋友也會跟著自己買，只有最優(yōu)惠的價格才能帶來更多買家。

　　第二十四計：記住，比購房者的時間更寶貴的是房產(chǎn)商的時間，故意拖延時間，慢慢磨，主動權(quán)在自己手上，每次都要求更便宜的價格。切勿因擔心過了這個村就沒有這個店，而急于下訂。

　　買房的時候，大家都知道樓層越高越貴，確實，高樓層空氣好，噪音小，連蚊子都會少幾只，為了一輩子的窩，不少購房者都愿意多搭上點錢，買個高樓層，但其實住房并不是越高越好，你知道第幾層的高層，才是最好的嗎？

　　最佳樓層——大樓的3/1到 3/2之間處 以21層的大樓為例，它的最佳樓層是7-14層之間。這里無論是采光還是空氣都不錯，如果是景觀樓觀景的效果也很好；這樣一個高度人站在陽臺上也不會有眩暈的感覺，對于中年和青年人都很適合；這個高度離地面有一定距離，受馬路上噪音的影響也不大。即使電梯壞了，住戶跑10幾層樓也不是問題。

　　多層房型好，多層住宅就是磚混結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)成本低，比鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)低40%左右。這類房子的耐久性一般，折舊較快。它的優(yōu)勢是房子由于受到各種限制，通常只能是板式，大多南北通風；少了柱梁的限制，戶型也比較好。加之沒有電梯，少了電梯井、候梯廳等公用建筑面積，房間利用率高。多層的最佳樓層為3、4層。

　　高層住宅就是鋼筋混凝土建筑。又分為框架結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)、框筒結(jié)構(gòu)等。 框架結(jié)構(gòu)，就是用幾根柱子和棟梁架起整棟房子，這種結(jié)構(gòu)可以隨意更改戶型結(jié)構(gòu)。缺點是房間內(nèi)有梁有柱出現(xiàn)，影響美觀、家具布置。框剪結(jié)構(gòu)，優(yōu)點是隱梁隱柱。缺點是房型布局有局限性，室內(nèi)多數(shù)墻壁不能拆卸，裝修不便，同層平面難免會出現(xiàn)較差戶型。 框筒結(jié)構(gòu)：整體建筑主要由幾大框筒承擔重量，單元內(nèi)的墻體不起承重作用，真正的活性建筑，墻體可以隨意改變，甚至整層都可以隨意間隔。這是現(xiàn)在最先進的結(jié)構(gòu)。銷售中，這些樓層雖然價格要比其它樓層貴許多，仍然是最先被搶掉。

　　有種說法：由于“峽谷效應”的影響，很多社區(qū)密集區(qū)高層住宅的中間位置有一個“污染物高密度區(qū)域”俗稱，揚灰層。 所謂“峽谷效應”指的是周邊有公交干道或工廠，以及高樓密集的住宅。在街道風的作用下，含有灰塵的氣流不是平穩(wěn)移動，而是在高樓之間的某個區(qū)間上下“徘徊”近地面的污染物隨氣流上升到一定高度后又向下或水平方向消散。有人說這個高度就在9-11層。據(jù)行家介紹這也要具體樓盤具體分析，不能一概而論。比如一些鬧市區(qū)，工廠的旁邊等揚灰塵是存在的，不過它受到許多因素的影響，高度不一定在9-11層。而在一些周邊環(huán)境好的社區(qū)，就不會有這種現(xiàn)象出現(xiàn)。

　　在國內(nèi)，越高的樓層往往賣得越貴，但是，專家建議，購買樓房時，六七層的位置最佳，首先，從空氣質(zhì)量角度來說，高度在30米以上的，空氣質(zhì)量反而更差。而且，高層空氣相對稀薄，患有某些疾病的人容易產(chǎn)生不適癥狀，尤其是慢性支氣管炎、心臟病、心絞痛、心腦血管疾病患者，選擇高層樓房時更要謹慎。此外，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)會迫使來自電器設(shè)備的電波沿著樓房循環(huán)，相當一部分是往上走，直至頂層，所以，高層居民更容易出現(xiàn)頭疼癥狀 ,其次，從心理學角度講，身居高層的人容易產(chǎn)生一種“根基不穩(wěn)定”的感覺，經(jīng)常會感到內(nèi)心壓抑。在高樓林立的小區(qū)中行走，人也會產(chǎn)生壓抑感。此外，久居高樓對兒童的生長發(fā)育也非常不利，可能會導致他們不愛活動、性格封閉等。

　　人最理想的住宅還是應貼近地面，貼近自然，六七層的住宅最好。樓層太低會導致光照不足、潮濕、空氣循環(huán)減緩等問題，而且，汽車和柏油馬路會使空氣中飽含甲醛、一氧化碳、氮的含量增加，選擇低層樓時，至少遠離主干道200米才算安全。

　　一層 優(yōu)：當發(fā)生意外時，比如地震、倒塌、火災等事故，一層當屬最安全的樓層了。這種情況下，如果外窗沒有安裝用于防盜的欄桿，從一層的房間內(nèi)逃生就簡單一些。劣：一樓最不安靜，如果臨街，受路上的汽車尾氣、揚塵污染最重。在一些老小區(qū)，地下室還會返上來潮氣，而且更易受到蚊蟲的侵擾。此外，一樓還最易遭盜竊。)

　　二層 優(yōu)：相對一樓來說比較安全，尤其是對那些有小孩的家庭而言，更是如此。劣：和一樓的不足之處一樣，二樓的樓層也稍低了一些。

　　三層 優(yōu)：綜合各方面因素，如果是普通老式的五、六層樓高的住宅，三層是最理想的。劣：一般老式樓房沒有電梯，人可以很輕松地爬三層的樓梯，但若是抬洗衣機、沙發(fā)等，就沒那么簡單了。

　　四、五、六層 優(yōu)：從環(huán)境的角度來看，安全性最好。劣：如果沒電梯，老人上下樓是個難題

　　七層 優(yōu)：對于高層住宅樓來說，七層是“黃金樓層”段。這個樓層安靜，不受汽車尾氣等影響，并且也不至于讓人達到恐高的程度。劣：七層及以上的樓層，對有心血管病、胘暈的人來說，不適宜居住。

　　八到十六層 優(yōu)：從八樓到十六樓及以上樓層，是最明亮的樓層。最高的樹也達不到這個高度，因此光線不易被遮擋。劣：如果在這幾層上下有排放廢棄物的管道，那么這幾層所受的影響是最大的。

　　十六層以上 優(yōu)：視野最好，空氣最清新。住宅樓暖氣是往上升的，所以十六層以上最暖和。劣：發(fā)生火災時不易逃生，并且火災散發(fā)的有毒氣體都是由下向上擴散的，因此是最危險的樓層。

　　頂層 優(yōu)：發(fā)生火災時，可以從房頂施救。一些樓房頂層還加裝了附屬設(shè)施，更增加了施救的可行性。劣：在一些老的小區(qū)，高層住宅樓一般水壓較小，有時會出現(xiàn)停水的現(xiàn)象。此外，高層住戶最好自備救生用品，如吊籃、自鎖環(huán)鉤等，低層住戶準備繩索軟梯，以便逃生。

　　別對景觀抱太大希望，樹和草是在交房前一個月從外地買來直接插土進去的，所以能多多存活就不錯了。別以為面磚的外墻是好的，其實面磚漏水比涂料漏水的幾率大多了，在國外都是用的高級涂料，沒人用面磚當外墻。

　　別以為實測面積是對的，其實測繪局都被買通的，少你一個平米你也看不出來，但是國家就只承認他的測繪報告。不要相信建筑設(shè)計是什么美國或加拿大的公司，這也是假的，國家規(guī)定外資設(shè)計單位不能單獨參與一個樓盤的建筑設(shè)計，而必須是外加一個國內(nèi)設(shè)計公司來共同設(shè)計，但是真正做出房型的就是國內(nèi)公司，弄個外國名字只是滿足你們的崇洋媚外的心理。