因為和自己的命運休戚相關，房地產行業(yè)最熱衷于關心宏觀經(jīng)濟環(huán)境的變化。貨幣政策、金融閘口、流動性這些名詞，在房地產從業(yè)人員的口中，出現(xiàn)的頻率并不低于政府官員和經(jīng)濟學家。不過，最近兩個月內“最紅”的一個宏觀經(jīng)濟領域概念，地產從業(yè)者卻無意之間忽視了——這可不對。

這個詞就是“內循環(huán)”。攸克君的直觀感受，“內循環(huán)”給房地產行業(yè)生存和發(fā)展帶來的長遠影響，恐怕會遠遠甚于貨幣政策、金融閘口、流動性多寡等。或者說，“內循環(huán)”這個概念的提出與未來的構建、落地，是貨幣、金融、流動性這些事關房地產行業(yè)命運攸關的重要因素背后的決定性因素。懂了這點，做房地產的人，就不能不關心了。

“經(jīng)濟內循環(huán)”體系，最重要的一次露面，是在7月21日在中共中央總書記習近平在企業(yè)家座談會上的講話當中。在新華社受權發(fā)布的講話全文中，習近平總書記談到：“我們要逐步形成以國內大循環(huán)為主體、國內國際雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局”。

應該說，這是高屋建瓴的一句話，房地產從業(yè)者不仔細思考，確實很難從中意識到與房地產行業(yè)、市場的關聯(lián)。但這是經(jīng)濟發(fā)展模式和路徑的升級與完善，房地產在其中不可能不受到影響。在這一點上，不要當鴕鳥。

要理解這個“國內大循環(huán)為主體”的方向，攸克君覺得首先需要理解以下兩個問題：

1. 外向型經(jīng)濟在中國過去20年經(jīng)濟飛速發(fā)展中起到了什么作用？
2. 外向型經(jīng)濟、制造業(yè)出口唱主角的經(jīng)濟格局中，房地產受到了怎樣的影響？

先來看第一個問題，最近十多年中，中國經(jīng)濟的穩(wěn)定快速增長，其中重要的一部分原因在于“投資拉動”。投資拉動的基本模式，在于財政資金作為杠桿，撬動信貸資金進入。這是投資拉動的表象。在其背后，實際上是中國經(jīng)濟中，出口加工制造業(yè)扮演的重要角色。

通過加工制造各種工業(yè)、生活制成品，出口到全世界，中國的外匯儲備迅速增加，這使得“投資拉動”具備了可行的基礎。因為以美元為主的外匯儲備不斷增加的同時，要保持人民幣匯率的基本穩(wěn)定，貨幣監(jiān)管部門就要向市場中注入基本等值的人民幣，這會帶來人民幣存款的增加，從而為投資拉動中甚為重要的信貸增量配套資金打下基礎。

正是在這樣的模式下，市場流動性充沛之后，資產市場開始迎來繁榮，而資產市場中最重要的角色，就是房地產。這正是外需——出口經(jīng)濟增長模式中，房地產市場所享受的紅利的真正來源所在。換句話說，過去多年，房子之所以好賣，有房地產從業(yè)人員的努力，但也有大趨勢、大風口、大周期的因素在。

不過，這種模式帶來了一個問題，就是在家庭資產結構中，房地產所占的比例過大，而在家庭支出中，用于償還購房按揭貸款，或者買房首付的支出所占比例過大。通俗的講，在中心城市、特大城市中，六口人共同負擔一套房子的支出，并不是太鮮見的情況。

我們暫且不論為何提出以“國內大循環(huán)為主體，國內國際雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局”的原因，僅論“國內大循環(huán)為主體”這一路徑，就會發(fā)現(xiàn)，國內消費的提振，對于“國內大循環(huán)為主體”有著重要的作用，習近平總書記也提到：“必須充分發(fā)揮國內超大規(guī)模市場優(yōu)勢，通過繁榮國內經(jīng)濟、暢通國內大循環(huán)為我國經(jīng)濟發(fā)展增添動力”。

國內市場，有兩個層面的問題，一是市場規(guī)模。中國人口眾多，幅員遼闊，地區(qū)間經(jīng)濟發(fā)展不平衡，這些都決定了我們天然具有一個龐大規(guī)模的國內市場；二是消費能力，市場規(guī)模大，以4億中等階層為主體的消費能力越強，內需就會變得越強勁，反之，內需則要面臨較大的壓力。

這又可以細分為兩個互為犄角的問題：

第一，有沒有好的產品，讓人產生強烈的消費意愿。攸克君和很多制造業(yè)企業(yè)的朋友聊過，為什么我們的產品在創(chuàng)新性、質量上，總覺得和國外產品有一定的差距。他們給出的回答都比較一致，原因一是國內生產標準的問題，二是國內消費意愿問題。后者的意思，更為直白地說，就是我們的內需市場是否有能力消費質量更好、創(chuàng)新更強的產品。

第二，就是消費能力問題。這在一定程度上關聯(lián)到了房地產，房地產過去20年間伴隨資產市場價格的周期性上揚，確實給有資產、有房家庭尤其是多房家庭帶來了資產財富的較快增長。但是，這種資產總值的增長，在一定程度上，并不普惠于所有人，而內需市場的啟動，則要有賴于社會中絕大部分人消費能力的增強。

如是，就聯(lián)結到了房地產。一個簡單的邏輯在于，如果這個社會中的大部分成員，其主要收入都用于住房支出，且大部分人僅用于自住房屋，資產升值后也無法變現(xiàn)的情況下，內需市場的消費能力，就會面臨被抑制的情況，而這樣的局面，顯然不是實現(xiàn)“國內大循環(huán)為主體”的發(fā)展取向的理想環(huán)境。

因此，實現(xiàn)“國內大循環(huán)為主體，國內國際雙循環(huán)相互促進的新發(fā)展格局”，就要把房地產價格保持在平穩(wěn)狀態(tài)，而不能任由其繼續(xù)上漲占用更多的家庭財政支出——特別是在今年以來活躍市場流動性，確保中小微企業(yè)渡過難關的情況下。

以此為基點，我們就可以看清房地產未來一段時間政策的主基調，以及這個行業(yè)和市場，在新的國民經(jīng)濟周期中所扮演的角色。在此，攸克君重申兩個提醒：

1. 如果房價波動，或者重回快速上漲的通道，導致消費能力和資金快速向資產市場聚集，那么，勢必會影響絕大部分家庭的消費能力，進而影響內需的啟動，對于“國內大循環(huán)為主體”的實現(xiàn)，是不利的。
2. 如果任由房價上漲，會導致創(chuàng)新、研發(fā)和企業(yè)經(jīng)營的成本高企，從而影響到創(chuàng)新型企業(yè)的發(fā)展，影響到自主研發(fā)能力的提升，這也是與目前的政策大政方針的方向所不符。

這些，都是房地產必須避免所扮演的“反面角色”。因此，攸克君有如下判斷：

1. 房地產政策全局性松動的可能性，近期已經(jīng)基本絕跡，不會存在任何的可能，這是以“全局高度”決定的。
2. 貨幣政策松動、流動性增加帶來的紅利，惠及房地產的效用，將呈現(xiàn)出邊際效用遞減的狀態(tài)，尤其是在房地產金融審慎監(jiān)管制度已經(jīng)被明確提出的情況下。
3. 放棄幻想，苦練本領。房地產市場，越來越要憑本事吃飯，資產性周期的紅利，將會越來越少。