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樓市涼了嗎？有人說房子已經(jīng)不好賣了，從成交量的減少來看已經(jīng)涼了。

房地產(chǎn)到天花板到了嗎？經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平、著名的專家黃奇帆分析的數(shù)據(jù)，去年商品房成交17億平米就是頂點(diǎn)，隨后會(huì)跌至12億平左右。

房價(jià)降了嗎？不管是熱門城市還是網(wǎng)紅城市，少量新的的促銷已經(jīng)事實(shí)上的開始。

那么，為何很多人并沒有感覺到房價(jià)的爆跌呢？還有人在說，到售樓部去看，房價(jià)還有那么一點(diǎn)小幅上漲。這是為什么？

其原因不外乎以下幾點(diǎn)：

第一、房價(jià)的下降是一個(gè)由暗降轉(zhuǎn)向明降的過程。大家都知道，一旦房價(jià)下調(diào)，均會(huì)引發(fā)老業(yè)主的不滿，從前期經(jīng)驗(yàn)來看，沒有一個(gè)樓盤公開降價(jià)后，沒有出現(xiàn)過老業(yè)主集體回售樓部吃免費(fèi)盒飯的事。且公開降價(jià)后，購房時(shí)間越近的老業(yè)主情緒越大。所以，在房價(jià)下降的初期均是悄悄的進(jìn)行。一般是一對一的電話給曾經(jīng)到訪的買房人通知，到售樓部后一對一恰談。另外一種是通過工抵房或限量特價(jià)房的形式開展。所以，這種情況，老業(yè)主很難有效聚集，表達(dá)不滿。

第二、房價(jià)的下降是一個(gè)由點(diǎn)及面的過程。樓市轉(zhuǎn)冷的過程中，有兩類房企會(huì)率先降價(jià)。一類是對樓市判斷先知先覺的房企，提前感知到了樓市風(fēng)險(xiǎn)來臨，搶先一步出手，回籠資金。另外一類是自身資金周轉(zhuǎn)失靈，不得不降價(jià)促銷，以期通過回收資金保障企業(yè)能正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

在樓市轉(zhuǎn)涼初期，房企的降價(jià)主要通過以上兩種方式開啟，然后傳遞給所有房企。因此，搶先出手的房企收益最好，越到最后，越困難。在降價(jià)的房源中，郊區(qū)房源和低品質(zhì)小區(qū)房源降價(jià)來得最為猛烈。從最近各城市降價(jià)來看，天津、青島、武漢、重慶、鄭州，均是如此。

房價(jià)下降基本確定，那么，是否有爆跌呢？從樓市當(dāng)前表現(xiàn)來看，不會(huì)出現(xiàn)。

在我們的認(rèn)識(shí)中，房價(jià)爆跌一般是指跌幅超過30%以上才算。如果房價(jià)下跌30%，對銀行沒什么影響， 對貸款買房的個(gè)人卻影響巨大。這也意味著去年及今年上半年買房的全部人員被深套，這個(gè)影響面太廣，不利于穩(wěn)定。所以，從政策上會(huì)進(jìn)行調(diào)控。這就是為什么主管部門一再強(qiáng)調(diào)樓市要穩(wěn)定，既不能大漲，更不能大跌，大跌的危害更大。從房企來看，如果房價(jià)下跌30%，大部分房企會(huì)玩完。用孫宏斌的話說，“若跌30％，我們都死了”。如果用數(shù)據(jù)來比較風(fēng)險(xiǎn)的話，負(fù)債率超過80%的房企都得破產(chǎn)。這對經(jīng)濟(jì)的影響也會(huì)非常大。所以，保持穩(wěn)定為上策。

綜合以上原因分析，短期內(nèi)各大城市均會(huì)現(xiàn)現(xiàn)大力度的打折促銷，除開北京、上海、深圳而外，新一輪的房價(jià)調(diào)整正在形成，最大的可能是從金九銀十開始，通俗點(diǎn)說，就是金九銀十房價(jià)打折大促正在籌備。所以，如果對于住房需求比較急迫的朋友，可以開始看房了。當(dāng)降價(jià)來臨時(shí)，更能買到自已滿意的高性比住房。

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