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在全盤分析山東三四線城市的房價(jià)趨勢之后，若把地圖攤開，你會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)很大的秘密。

1、典型

2018年年底，房價(jià)在全國樓市調(diào)控寒冬中好不容易放緩腳步，這時(shí)候有一個(gè)城市卻悄悄放開了限售，此徑一度引發(fā)媒體熱議，稱其為打響樓市調(diào)控放松第一槍的「叛逆者」，它就是山東菏澤。

此后山東淄博、日照、威海、德州等城市越來越被人們所熟知，它們成為了中國三四線城市的典型。

在這兩年中，這些城市的房價(jià)表現(xiàn)一點(diǎn)也不比一二線差，尤其是名不見經(jīng)傳的泰安、威海成為了中國首批房價(jià)漲過萬元的三四線城市。

那么它們到底為何而漲，在全國調(diào)控政策的影響下，為何如此著急松綁？這些三四線城市未來到底有沒有希望？這是很多讀者都想得到的答案，今天由子木為大家逐一揭曉。

2、動(dòng)因

那么是什么托起山東三四線城市的房價(jià)呢？

有人說是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)。山東是北方經(jīng)濟(jì)第一大省，經(jīng)濟(jì)增速高，當(dāng)?shù)厝擞绣X，長年積累了大量的購房需求。然而事實(shí)上，這兩年山東經(jīng)濟(jì)的發(fā)展并不順暢，且因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)偏于低端工業(yè)化，人均收入沒有得到有效提升，不足為證。

還有人說是因?yàn)槿丝?，山東人口接近一個(gè)億，住房需求量巨大。但事實(shí)上，人口不單要看基數(shù)還要看「凈流入量」。數(shù)據(jù)顯示，2018年在全國人口「凈流出量」排行上，山東位列第二，山東這些年對(duì)外地人口的吸引力在逐年下降，只有青島、濟(jì)南、煙臺(tái)這幾個(gè)城市能勉強(qiáng)穩(wěn)住人口，所以人口帶動(dòng)購房需求也是站不住腳的。

不是經(jīng)濟(jì)也不是人口，那么山東三四線這波大牛市到底源于何處？答案很簡單，就是耳熟能詳?shù)摹肛泿呕锔摹梗?/p>

「貨幣化棚改」是催升三四線房價(jià)的一劑猛藥，山東表現(xiàn)得最為極致。從2015年到2018年，山東棚改規(guī)模一直都是高速猛增，而且一直穩(wěn)居全國第一，更有菏澤這樣的棚改大戶全國聞名。

大規(guī)模的棚改，以及對(duì)貨幣化安置的鼓勵(lì)導(dǎo)向（如之前貨幣化安置還有獎(jiǎng)勵(lì)），催生了一大片拆遷戶。

昨日還窮的叮當(dāng)響，今日便手握重金。手里拿著這么多錢干什么用？一看樓市這么紅火，自己還沒地方住，就只能填補(bǔ)積蓄再買住房，以此，一波接一波棚改促發(fā)的購房需求帶動(dòng)山東房地產(chǎn)市場一路飄紅，銷售規(guī)模從2016年就突破1億平米，2018年更是高達(dá)13454.7萬平米。

山東三四線棚改規(guī)模之巨，時(shí)間之長，在中國歷史上都是絕無僅有的存在。而在此基礎(chǔ)上，房價(jià)跳漲搭筑起高高的「入城門檻」也讓城市周邊的人望而生畏。城鎮(zhèn)化的道路或明暢或艱難，只能留給歷史予以證明。

3、時(shí)機(jī)

如果棚改貨幣化政策是山東三四線城市房價(jià)上漲的主動(dòng)力，那么，何時(shí)買房的判斷標(biāo)準(zhǔn)就相對(duì)很容易了，只需關(guān)注棚改政策的方向即可。

在2019年2月份的山東省政府工作報(bào)告中，我們得到了答案。政府是這樣回復(fù)的：

推進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，加快培育住房租賃市場，發(fā)放住房租賃補(bǔ)貼3萬戶以上，開工改造棚戶區(qū)21萬套，改造老舊小區(qū)20萬戶，繼續(xù)做好既有多層住宅加裝電梯試點(diǎn)工作。

2018年高達(dá)84.3萬套，而今年竟然是21萬套！下調(diào)力度不僅是腰斬，簡直是「冰剎」。這不是事態(tài)的偶然，而是歷史的必然。

一是，狂野永遠(yuǎn)不是正途。在2018年年中，國開行把地方棚改權(quán)限收回，而且審批力度加嚴(yán)了好幾個(gè)層次。是因?yàn)檫@兩年的棚改，導(dǎo)致很多貧困縣的房價(jià)突破萬元，地方政府負(fù)債居高不下，且地方為了業(yè)績，甚至把爛尾盤劃為棚改項(xiàng)目，導(dǎo)致資源的極大浪費(fèi)，失去了城鎮(zhèn)化的初衷。棚改可以有效去庫存，但反作用也會(huì)吞噬成果。

二是，凡事一定會(huì)有終點(diǎn)。數(shù)據(jù)顯示，僅2015—2018年山東就棚改了260萬套住房，城市面貌已經(jīng)得到很大提升，多個(gè)城市市區(qū)出現(xiàn)「改無可改」的現(xiàn)狀，再大刀闊斧地?fù)芸罡脑?，一定?huì)破壞市場平衡。

對(duì)于山東三四線城市來講，棚改對(duì)于房價(jià)，就像是承重墻之于房屋。棚改結(jié)束了，房價(jià)也就結(jié)束了。這個(gè)從之前的數(shù)據(jù)也能看得出來。例如淄博，在2018年，淄博新房全年網(wǎng)簽量在4萬套左右，而在2017年，淄博全年的網(wǎng)簽數(shù)量達(dá)到了5.7萬套，整整少了1.7萬套，可謂腰斬。即使3月小陽春都無法拉升行情。類似的情況還有菏澤、德州、濰坊等等。

山東三四線下半年的趨勢很明顯，大都是「有價(jià)無市，橫盤陰跌」。所以山東三四線城市的購房者不必著急上車，等房價(jià)回落，房貸利率下調(diào)后再做打算。至于山東三四線城市的房價(jià)跌到何時(shí)，還要看這個(gè)城市對(duì)于房價(jià)的偏離程度。而在這個(gè)層面上，就要關(guān)注真正的經(jīng)濟(jì)和人口趨勢了。

4、經(jīng)濟(jì)

經(jīng)濟(jì)是衡量一個(gè)城市的重要指標(biāo)，可衡量山東三四線城市房價(jià)的偏離程度，也可以作為這個(gè)城市的房價(jià)是否有未來的重要依據(jù)。下面是我整理的山東各城市2018年的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)，我們從宏觀到微觀去探索。

實(shí)話說，山東區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展很難說。因?yàn)樗煌谖鞅辈繀^(qū)域，一弱俱弱。山東的經(jīng)濟(jì)體量并不小，是北方經(jīng)濟(jì)第一大省，但是山東各市的經(jīng)濟(jì)長期屬于一種「高度和諧」?fàn)顟B(tài)。所謂高度和諧，就是過于中規(guī)中矩，今年和去年差不多，去年又和前年差不多，毫無經(jīng)濟(jì)亮點(diǎn)。

我們都知道，2018年中國經(jīng)濟(jì)GDP整體增速為6.6%，以此為及格線，我們看到

年度經(jīng)濟(jì)成績高于及格線的地級(jí)市有：青島7.4%，濟(jì)南7.4%，臨沂7.3%，威海6.7%，德州6.7%，菏澤7.9%，日照7.3%，萊蕪7.2%，合計(jì)8座城市；

年度經(jīng)濟(jì)成績低于及格線的地級(jí)市有：煙臺(tái)6.4%，濰坊6.5%，淄博6.1%，濟(jì)寧5.8%，東營4.5%，泰安5.7%，聊城5.4%，濱州1.5%，棗莊4.3%，合計(jì)9座城市。

要是以數(shù)量為參考值，8城及格，9城不及格，勉強(qiáng)中規(guī)中矩，但你仔細(xì)剖開會(huì)發(fā)現(xiàn)，像煙臺(tái)、濰坊、淄博這些大體量經(jīng)濟(jì)的全部低于及格線，而像日照、菏澤這些小經(jīng)濟(jì)體量城市反而高于及格線，所以在發(fā)展質(zhì)量上，山東省經(jīng)濟(jì)并不順暢，讓人堪憂。

至于原因，眾說紛紜，有的說產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不更新，都高科技時(shí)代了，山東還是工農(nóng)業(yè)支撐。有的說山東「官本位」，留不住人才，而且私營企業(yè)在這片土地上無法發(fā)揚(yáng)光大……

在我看來，這些都是較小的因素，主因還是山東城市之間缺乏有效協(xié)作，一個(gè)省份沒有絕對(duì)核心的龍頭老大，大家各自為營，誰都不服誰，對(duì)外自然沒有任何吸引力。城市發(fā)展到中期后，無論是國外還是國內(nèi)，都必須以「城市群」協(xié)作發(fā)展才能得到更好的機(jī)會(huì)。

當(dāng)然值得慶幸的是，去年年底濟(jì)南“吞并萊蕪”的政策抉擇，也充分說明了山東省政府想明白了這點(diǎn)。在強(qiáng)省會(huì)時(shí)代，濟(jì)南作為山東的核心，是必須予以高度重視的。等到濟(jì)南打造成功，筑巢引鳳，其他周邊的城市才能根據(jù)自身不同的優(yōu)勢劣勢，完成短板的彌補(bǔ)。

5、趨勢

我們?cè)俜殖鞘锌唇?jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢。

為此，我特地把十年前的數(shù)據(jù)調(diào)了出來，和當(dāng)下做充分的對(duì)比。2008-2017年，山東菏澤以外各市GDP全國排名變化情況分別是（變化由小到大排名）。

泰安上升3位，青島下降4位，煙臺(tái)下降4位，濟(jì)南下降5位，聊城下降5位，濰坊下降6位，濟(jì)寧下降6位，臨沂下降7位，淄博下降11位，德州下降11位，日照下降14位，威海下降18位，濱州下降19位，東營下降21位，棗莊下降29位，萊蕪下降38位。

十年時(shí)間，山東省17個(gè)地級(jí)市中，除了2個(gè)地級(jí)市（菏澤、泰山）全國GDP排名實(shí)現(xiàn)了上升外，其余15個(gè)地級(jí)市全部下降。像青島、煙臺(tái)、濟(jì)南這樣下降位數(shù)在5位之內(nèi)的城市，我們還可以理解為是因?yàn)檫^去十年間中西部強(qiáng)省會(huì)成都、武漢、長沙等成崛起所致，可以體諒。

但是，十年全國排名下降二十多位，甚至三十多位的城市，有什么理由能夠搪塞得過去？這無疑是過去十年區(qū)域經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大潰敗。

當(dāng)然分析山東省三四線城市，還需要把范圍縮小到山東省內(nèi)。我們來看這些城市的差別。

在山東省內(nèi)我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，北部城市強(qiáng)于南部，東部城市強(qiáng)于西部。尤其是魯南的棗莊，和魯北的濱州。濱州屬于經(jīng)濟(jì)體量低且增速慢的邊緣性城市，2018年濱州的經(jīng)濟(jì)增速為1.5%，在中國都屬于倒數(shù)，未來基本沒有任何崛起的可能性，屬于第一批被淘汰的對(duì)象。

而棗莊，位于最南部，旁邊是臨沂和濟(jì)寧，不但享受不到大城市帶來的產(chǎn)業(yè)幫助，反而還會(huì)遭到人口和資源的反向虹吸，和濱州情況相差無幾。

其次是魯南的菏澤和臨沂。臨沂和菏澤同屬于人口大市，高達(dá)千萬，由于長年產(chǎn)業(yè)遲鈍，人均收入上可謂患難兄弟，墊底省內(nèi)。但是這兩個(gè)城市這些年都很努力，不斷用人口優(yōu)勢打造產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，升級(jí)改造。

其中臨沂在這兩年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中表現(xiàn)的格外突出，它最大的一個(gè)亮點(diǎn)是建立了全國最大的一個(gè)商貿(mào)物流市場，畢竟，臨沂可是物流之都。不僅實(shí)現(xiàn)了大幅度的增長，更是成為了名副其實(shí)的全國第一大商貿(mào)物流市場。通過企業(yè)的轉(zhuǎn)型和升級(jí)，新舊功能的轉(zhuǎn)換和節(jié)能減排，臨沂的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和以往相比有著非常大的變化。工業(yè)也向中高端邁進(jìn)。

目前臨沂房價(jià)6487元/平米，在上波行情里并沒有大幅度炒作，房價(jià)非常健康。未來還會(huì)有一定的增幅。

而菏澤雖然經(jīng)濟(jì)增速高，但相對(duì)于臨沂來說，更多是由房地產(chǎn)拉動(dòng)的。從2018年頻登新聞?lì)^條可以看出，菏澤對(duì)于房地產(chǎn)的渴求程度。菏澤目前房價(jià)為5461元/平米，被炒高的區(qū)域的房價(jià)會(huì)回落一段時(shí)間，但空間不會(huì)太大。畢竟千萬人口，5000多的房價(jià)并不算高。

再有就是濟(jì)寧。濟(jì)寧的情況和臨沂差不多，其房價(jià)在7000左右，人口800多萬，經(jīng)濟(jì)體量為中靠前，在上波樓市中，沒有并大幅度炒高，相對(duì)于2015年，每平米上漲價(jià)格為2000元。

我們?cè)倏呆斘鳌?/p>

魯西和濟(jì)南接壤的聊城，2018年的GDP僅為3125億元，人口也少，僅為635萬元，但房價(jià)卻直追上萬元，其主要置業(yè)群體是本地局面和下轄縣市購房者，作為三線城市，收入水平一般，但房價(jià)快速上漲，動(dòng)輒30多萬的首付款和高額的月供讓不少人望而卻步，再者2018年之前需求釋放，目前市場需求減弱，觀望情緒逐漸濃厚，價(jià)格承壓。

預(yù)計(jì)接下來的一段時(shí)間會(huì)再度回落，直至跌到基本面。

然后是德州，德州的產(chǎn)業(yè)一般，2018年的經(jīng)濟(jì)增速較快，但和菏澤一樣屬于典型的房地產(chǎn)型經(jīng)濟(jì)，緊挨濟(jì)南容易被虹吸，且目前房價(jià)達(dá)到8000元/平米，較高，預(yù)計(jì)會(huì)有一段長時(shí)間的橫盤。

東營，資源型城市。勝利油田作為東營市的納稅大戶，對(duì)東營市經(jīng)濟(jì)增長有較大貢獻(xiàn)，從而也使得房地產(chǎn)這一國民支柱產(chǎn)業(yè)在東營市的影響力大大降低。從短期看，由于棚改因素導(dǎo)致購房需求集中爆發(fā)，顯得后勁不足；但是中長期看，積極向好是大趨勢，目前恒大、綠城、萬達(dá)、碧桂園等龍頭房企已相繼進(jìn)入東營，更有持續(xù)扎根東營的勢頭。

但是這個(gè)城市人口太少，且為資源型產(chǎn)業(yè)，無法吸引外來人口，房價(jià)很容易達(dá)到天花板，沒有投資屬性。但房價(jià)為7488元/平米，相對(duì)健康，不會(huì)下落。

日照和威海。日照緊鄰青島，人口很可能北青島虹吸，且經(jīng)濟(jì)體量小，不具備高端制造業(yè)的建設(shè)基礎(chǔ)。房價(jià)在之前被青島影響太高，達(dá)到8818元/平米，未來太過迷茫，一定會(huì)回落。而威海主打環(huán)境資源，可以肩當(dāng)中國的養(yǎng)老院，甚至可以和三亞媲美。房價(jià)雖高，達(dá)到9521元/平米，但是下落空間不會(huì)太大，畢竟這是長遠(yuǎn)性需求，房產(chǎn)可投資。

淄博經(jīng)濟(jì)位列第5，增速中等偏上，在上波周期中炒作有些嚴(yán)重。從2018年就可以看出其市場情緒波動(dòng)非常大：年初房價(jià)呈漲勢，但市場沒有房源；年末房價(jià)縮水，市場房源充足，但多數(shù)購房者都在觀望。很多營銷中心冷冷清清，每天僅一兩組客戶到訪，去化非常慢。許多項(xiàng)目騎虎難下，因年初對(duì)市場預(yù)期較好，開盤定價(jià)較高，市場下行后，價(jià)格卻難以下調(diào)，只能靠“暗降”和渠道“拉客”。

淄博的人口較少，而且未來會(huì)在強(qiáng)省會(huì)政策下被濟(jì)南虹吸而去。所以此階段的房價(jià)只能說得上是托底值。

最后說一下濰坊。濰坊是我最看好的城市，經(jīng)濟(jì)排名第4，且發(fā)展勢頭良好。最主要房價(jià)較低，僅為6373元/平米，人口也不少，達(dá)到940萬。

雖然在2018年下半年受棚改貨幣化安置比例大幅下行的影響，部分項(xiàng)目去化套數(shù)大比例下降，房價(jià)也出現(xiàn)調(diào)整，其中某些小開發(fā)商推出首付分期等營銷活動(dòng)，但是效果并不顯著。短期壓力不可避免，但受益于城市整體規(guī)劃的向好及發(fā)達(dá)工業(yè)、農(nóng)業(yè)的支撐，經(jīng)歷此輪調(diào)整后，社會(huì)普遍對(duì)濰坊后期的發(fā)展更加看好。

6、迷惑

在全盤分析山東三四線城市的房價(jià)趨勢之后，若把地圖攤開，你會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)很大的秘密。

你會(huì)發(fā)現(xiàn)，在青島、濟(jì)南這兩個(gè)二線城市旁邊的城市房價(jià)非常高，例如泰安、聊城、日照、德州等等。而遠(yuǎn)二線的城市的房價(jià)則偏低，例如菏澤、臨沂、甚至是經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁的濰坊！這其實(shí)就是中心城市的「房價(jià)沿溢效應(yīng)」。

無論這些城市的經(jīng)濟(jì)動(dòng)力如何，房價(jià)都會(huì)被身邊的強(qiáng)市拉起來。但要注意的是，青島非深圳，濟(jì)南非北京，他們同屬于二線中上等城市，目前正處于快速發(fā)展期，所表現(xiàn)出來的特征正是：虹吸！

虹吸是非?？膳碌?，例如北京對(duì)周邊的虹吸，導(dǎo)致整個(gè)河北省被榨干，各地人才源源不斷上京。而山東省的情況和河北省是一樣的，這是由產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和政策所決定的，所以濟(jì)南和青島必然也會(huì)虹吸周邊的人才和資源。

所以在這兩個(gè)城市周邊的城市，尤其是無產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的城市，雖然房價(jià)很高，但是經(jīng)濟(jì)會(huì)越來越低，人口會(huì)越來越少。至于這兩個(gè)城市何時(shí)會(huì)像深圳那樣反哺惠州，像上海那樣反哺嘉興，那是幾十年以后的事情了。

由此斷定，在這兩個(gè)城市周邊的城市房價(jià)大概率會(huì)下跌，泡沫值也是最大的。反而像濰坊這樣離主要城市較遠(yuǎn)的城市大概率不受影響，可獨(dú)立發(fā)展自身經(jīng)濟(jì)，房價(jià)一定會(huì)健康成長。

大家一定不要認(rèn)為房價(jià)高的地方，樓市就有潛力。有沒有潛力，主要還是得看經(jīng)濟(jì)實(shí)力和人口儲(chǔ)備，而不是炒作和鄰居光環(huán)。

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