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春節(jié)假期，小編返回家鄉(xiāng)山東省臨沂市，對(duì)家鄉(xiāng)的樓市情況進(jìn)行了一些了解。

一、城市概況

臨沂市，位于山東省東南部，是國(guó)務(wù)院批復(fù)確定的魯東南地區(qū)中心城市。截止2015年底，臨沂市轄3區(qū)9縣（3區(qū)：蘭山、羅莊、河?xùn)|；9縣：郯城、蘭陵、沂水、沂南、平邑、費(fèi)縣、蒙陰、莒南、臨沭），另有臨沂高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、臨沂經(jīng)濟(jì)技術(shù)、臨沂臨港經(jīng)濟(jì)3個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)，共計(jì)156個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)辦事處，3990個(gè)行政村，人口1124萬(wàn)，是山東省面積最大和人口最多的城市。

臨沂，因臨沂河得名。古稱(chēng)瑯琊、沂州，是東夷文化的核心發(fā)祥地；自西周至清，歷經(jīng)行政沿革和城市發(fā)展； 抗日戰(zhàn)爭(zhēng)及解放戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期是沂蒙紅色革命根據(jù)地；1994年改置臨沂地區(qū)為地級(jí)臨沂市。

現(xiàn)今，臨沂市以商貿(mào)物流為經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向，是著名的商貿(mào)名城和物流之都，是全國(guó)重要的物流周轉(zhuǎn)中心和商貿(mào)批發(fā)中心。2018年全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值4717.8億元，增長(zhǎng)7.33%，地區(qū)生產(chǎn)總值在青島、濟(jì)南、煙臺(tái)、濰坊、淄博、濟(jì)寧之后，位列山東省第7名。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值369.68億元，比上年增長(zhǎng)3.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值2028.75億元，比上年增長(zhǎng)7.6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值2319.37億元，比上年增長(zhǎng)7.8%。

另外，2018年全市人均可支配收入為25544.69元，比上年增長(zhǎng)8.6%。其中，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入35727.07元，比上年增長(zhǎng)7.4%；農(nóng)村居民可支配收入13638.12元，比上年增長(zhǎng)8.1%。

二、城市規(guī)劃

臨沂市區(qū)原中心為蘭山區(qū)，蘭山區(qū)一直是臨沂市經(jīng)濟(jì)大戶(hù)，發(fā)展基礎(chǔ)雄厚。

近幾年，臨沂市城市發(fā)展重心一為北城新區(qū)，當(dāng)?shù)厝烁?xí)慣稱(chēng)之為南坊。北城新區(qū)東至沂河，西至祊河，北至北外環(huán)（長(zhǎng)春路），南至祊河與沂河交匯口，總用地面積52.03平方公里。新區(qū)規(guī)劃定位為市級(jí)市政服務(wù)中心、文化中心、體育中心、商業(yè)副中心、高教科研區(qū)、濱水休閑度假區(qū)所在地，規(guī)劃期限為2003~2020年，發(fā)展規(guī)模為到2010年人口達(dá)到24萬(wàn)人，建設(shè)用地27.7平方公里；到2020年，人口達(dá)30萬(wàn)~36萬(wàn)人，建設(shè)用地規(guī)模30~36平方公里。

截至現(xiàn)在，北城新區(qū)已入駐臨沂市政府、臨沂廣播電視臺(tái)、臨沂市博物館、臨沂市科技館、臨沂中心、銀座商城、頤高上海街等行政、商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院等機(jī)構(gòu)，新區(qū)發(fā)展已成一定規(guī)模。

臨沂市發(fā)展重心二為高新區(qū)。臨沂國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，2011年6月被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，致力發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)高新區(qū)發(fā)展規(guī)劃為"一城八區(qū)"。"一城"是指打造臨沂未來(lái)生態(tài)科技城。"八區(qū)"是指電子信息產(chǎn)業(yè)園區(qū)、新能源產(chǎn)業(yè)園區(qū)、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園區(qū)、新材料產(chǎn)業(yè)園區(qū)、先進(jìn)裝備制造產(chǎn)業(yè)園區(qū)、科技商務(wù)區(qū)、工業(yè)物流園區(qū)和生態(tài)旅游風(fēng)景區(qū)?，F(xiàn)規(guī)劃面積192平方公里，下轄羅西街道、馬廠湖鎮(zhèn)兩個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)，52個(gè)村居社區(qū)，總?cè)丝?6.8萬(wàn)人。

臨沂市發(fā)展重心三為臨沂國(guó)家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)?？刂泼娣e223平方公里，轄芝麻墩街道、梅埠街道、朝陽(yáng)街道3個(gè)街道，118個(gè)村居，26萬(wàn)人口，發(fā)展定位為"科技創(chuàng)新之區(qū)、現(xiàn)代工貿(mào)之區(qū)、名牌集聚之區(qū)、生態(tài)旅游之區(qū)、文明和諧之區(qū)"。2016年12月7日，臨沂經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)被列為第三批國(guó)家新型城鎮(zhèn)化綜合試點(diǎn)地區(qū)。

2018年，臨沂市進(jìn)行了銀雀山片區(qū)、三里莊二期、羅莊區(qū)化武路片區(qū)（定位為以商住和商貿(mào)批發(fā)為主、以休閑娛樂(lè)體驗(yàn)為特色的活力片區(qū)）、臨沂商谷片區(qū)（北至祊河南至雙嶺路、臨沂大學(xué)，東至祊河，西至京滬高速公路，規(guī)劃面積約15平方公里，主導(dǎo)商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)）等區(qū)域的規(guī)劃，并規(guī)劃3條軌道交通線(xiàn)路（地鐵1號(hào)線(xiàn)、2號(hào)線(xiàn)、3號(hào)線(xiàn)，總長(zhǎng)81.1千米）。

三、城市樓市

（一）樓市政策：

2018年全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策由緊到松，房住不炒、因城施策為政策主基調(diào)。在此背景下，臨沂市對(duì)公積金政策及發(fā)展住房租賃市場(chǎng)進(jìn)行了政策調(diào)整。

公積金政策：2018年5月3日起，全市啟用新一代住房公積金綜合管理信息系統(tǒng)，對(duì)提取住房公積金償還住房公積金貸款政策進(jìn)行部分調(diào)整，即 提取方式由“劃入貸款賬戶(hù)沖抵貸款”改為“劃入提取人銀行存款賬戶(hù)”； 提取材料由“貸款發(fā)放銀行出具的貸款余額證明”改為“貸款發(fā)放銀行出具的1年內(nèi)的還款明細(xì)”；借款人及配偶提取總額不得超過(guò)1年內(nèi)的實(shí)際還本付息額。

住房租賃市場(chǎng)政策：2018年8月2日，臨沂市印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》（臨政辦發(fā)〔2018〕18號(hào)，以加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，積極培育租賃市場(chǎng)主體，多渠道增加租賃住房，加大政策支持力度，強(qiáng)化住房租賃監(jiān)督。

（二）一級(jí)土地市場(chǎng)

據(jù)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2018年臨沂市共供應(yīng)土地73宗，供應(yīng)面積278.37萬(wàn)㎡；居住用地供應(yīng)54宗，供應(yīng)面積224萬(wàn)㎡。

2018年臨沂市土地成交59宗，成交面積229.83萬(wàn)㎡；居住用地成交43宗，成交面積175.61萬(wàn)㎡。

2018年臨沂市土地成交均價(jià)為287.28萬(wàn)/畝，居住用地成交均價(jià)為342.65萬(wàn)/畝；整體樓面地價(jià)1887元/㎡，兩者分別同比上漲61.01%和70.61%。

整體來(lái)看，2011~2014年臨沂市土地供求一直處于高位；2015年受政策及市場(chǎng)影響，明顯下降；2016年略有提升；2017~2018年持續(xù)下降。

分區(qū)域來(lái)看，北城新區(qū)雖為城市發(fā)展重心，但因區(qū)域占地有限，土地出讓面積并不多。2018年，市區(qū)土地出讓面積由多到少依次為蘭山區(qū)、河?xùn)|區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、羅莊區(qū)、北城新區(qū)。而從成交看，土地成交面積自多到少依次為高新區(qū)、蘭山區(qū)、羅莊區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、河?xùn)|區(qū)和北城新區(qū)。

另外，市區(qū)土地成交均價(jià)自2011年以來(lái)便緩步上升，2018年北城新區(qū)土地成交均價(jià)居首，均價(jià)878.13萬(wàn)/畝，其次為蘭山區(qū)383.98萬(wàn)/畝，后面依次為羅莊區(qū)266.29萬(wàn)/畝，經(jīng)開(kāi)區(qū)249.3萬(wàn)/畝；河?xùn)|區(qū)200.4萬(wàn)/畝；高新區(qū)各區(qū)域最低，為146.09萬(wàn)/畝。

樓面地價(jià)自2011年以來(lái)也保持上升。2018年北城新區(qū)仍居首位，為5266元/㎡，蘭山區(qū)2011元/㎡，高新區(qū)1085元/㎡。

綜合而言，北城新區(qū)在價(jià)格方面遙遙領(lǐng)先，老城市中心蘭山區(qū)表現(xiàn)穩(wěn)定，高新區(qū)存在土地以?xún)r(jià)換量的狀況。

（三）二級(jí)住宅市場(chǎng)

2018年，臨沂市商品住宅成交以“去庫(kù)存”為整體基調(diào)，商品住宅成交均價(jià)呈現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，均價(jià)達(dá)到7919元/㎡。

2018年上半年全市商品房供應(yīng)面積緩步上升，下半年小幅下降；成交方面，2018年未能延續(xù)2015年以來(lái)的成交漲勢(shì)，出現(xiàn)下跌，成交面積為543.3萬(wàn)㎡。

高層為成交業(yè)態(tài)首位，洋房熱度增加。

分區(qū)域來(lái)看，排名前三的商品住宅供應(yīng)區(qū)域?yàn)楸背切聟^(qū)、羅莊板塊、經(jīng)開(kāi)板塊；成交排名前三的區(qū)域同樣為北城新區(qū)、羅莊板塊和經(jīng)開(kāi)板塊。商品住宅供應(yīng)與成交呈現(xiàn)正相關(guān)。

在區(qū)域成交價(jià)格方面，2018年，北城新區(qū)因自然地理優(yōu)勢(shì)及政府規(guī)劃優(yōu)勢(shì)，均價(jià)在10000元/㎡上下；東城新區(qū)成交均價(jià)在9000元/㎡上下。濱河板塊在8500元/㎡上下。成交均價(jià)較低的區(qū)域?yàn)榻?jīng)開(kāi)區(qū)板塊、羅莊板塊，南濱河板塊、河?xùn)|板塊、老城板塊的月度價(jià)格在6500元/㎡~8000元/㎡上下浮動(dòng)。

? 熱門(mén)樓盤(pán)及新盤(pán)

據(jù)臨沂樂(lè)居信息，目前臨沂市熱門(mén)樓盤(pán)集中在北城新區(qū)、河?xùn)|區(qū)、蘭山區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)；前十熱度樓盤(pán)均價(jià)從5500元/㎡~11000元/㎡不等。

? 一手住宅：

據(jù)臨沂相關(guān)房產(chǎn)媒體數(shù)據(jù)，截止到2019年2月12日，從樓盤(pán)數(shù)量看，蘭山區(qū)數(shù)量最多，為108個(gè)；其次為北城新區(qū)，為75個(gè)；羅莊區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、河?xùn)|區(qū)分列三四五，為45個(gè)左右。

價(jià)格方面，從各區(qū)最高價(jià)樓盤(pán)來(lái)看，蘭山區(qū)、北城新區(qū)、河?xùn)|區(qū)價(jià)格天花板較高。

平邑縣數(shù)據(jù)暫無(wú)統(tǒng)計(jì)，而樂(lè)居君通過(guò)走訪(fǎng)平邑縣詢(xún)問(wèn)置業(yè)顧問(wèn)，得知該縣在售樓盤(pán)3~5個(gè)，多由前兩年土地出讓開(kāi)發(fā)，房源供貨充足，均價(jià)5500元/㎡左右；縣域內(nèi)優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)為中國(guó)院子，在售洋房頂樓（9樓）均價(jià)7500~8000元/㎡，合院總價(jià)近300萬(wàn)元/套。在樂(lè)居君踩盤(pán)期間，有3組客戶(hù)前來(lái)咨詢(xún)。

? 二手住宅：

據(jù)臨沂相關(guān)房產(chǎn)媒體數(shù)據(jù)，截止到2019年2月12日，從二手房套數(shù)看，蘭山區(qū)最多，北城新區(qū)緊隨其后，再次為河?xùn)|區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)。蘭山區(qū)二手房當(dāng)以老城區(qū)房源居多；北城新區(qū)二手房投 資比重相對(duì)多一些。在價(jià)格方面，房天下和安居客數(shù)據(jù)，均顯示北城新區(qū)價(jià)格領(lǐng)先。

? 客戶(hù)群體及目的

從樂(lè)居君自身的感受來(lái)說(shuō)，臨沂市區(qū)的房源客戶(hù)包括有三類(lèi)：一是外省外地市在臨經(jīng)商者。臨沂市作為商貿(mào)物流城市，一直以來(lái)吸引了不少外地人口（比如浙商）聚集，另外省內(nèi)其他地市人口也有來(lái)臨發(fā)展者。二是縣城及鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口。在臨沂市區(qū)附近的費(fèi)縣、平邑縣、沂水縣，好樓盤(pán)價(jià)格與市區(qū)房?jī)r(jià)相差不大，不少人出于城市配套考慮選擇市區(qū)置業(yè)；另外，臨沂市區(qū)周邊一些村鎮(zhèn)進(jìn)行拆遷，也刺激了一部分人選擇市區(qū)。三是老市區(qū)人口住房改善。

從置業(yè)目的來(lái)看，剛需、改善及投 資三者皆有。據(jù)置業(yè)顧問(wèn)介紹，縣城樓市（比如平邑縣）改善型客戶(hù)在2015~2017年間經(jīng)歷一波高潮，現(xiàn)階段多為剛需。

樂(lè)居君一位同學(xué)2015年購(gòu)置婚房后沒(méi)多久，便投 資了一套房產(chǎn)；而另一位親友，則在近期又以15000元/㎡的均價(jià)入手了北城新區(qū)的某學(xué)區(qū)房。

? 開(kāi)發(fā)商入駐

臨沂市市區(qū)開(kāi)發(fā)商包括保利、碧桂園、中南、魯商、恒大、綠城、新城、銀盛泰、中梁、華潤(rùn)、榮盛等一二線(xiàn)品牌房企，另外也有臨沂市奧正、山東省開(kāi)元置業(yè)、阜豐置業(yè)、地王集團(tuán)、天元集團(tuán)、儒辰集團(tuán)等房企。

縣域里面，以平邑縣為例，平邑縣房企開(kāi)發(fā)商名氣則比較小，比如萬(wàn)城（在平邑縣已打造3個(gè)藍(lán)鉆系列樓盤(pán)，現(xiàn)今中國(guó)院子開(kāi)發(fā)商，是平邑縣樓盤(pán)數(shù)量最多的開(kāi)發(fā)企）、儒辰、大潤(rùn)民（平邑商場(chǎng)老大）、冠魯（平邑縣建筑老大）。從置業(yè)顧問(wèn)處了解，去年全縣出讓土地2宗，曾引得碧桂園等幾家房企爭(zhēng)奪。

? 樓市預(yù)判

2019年下半年，臨沂市魯南高鐵即將貫通，屆時(shí)將連接濟(jì)南、濟(jì)寧等省內(nèi)城市，這將成為一個(gè)利好消息。

2018年，世聯(lián)行濟(jì)南公司臨沂分公司成立。知名代理公司進(jìn)駐臨沂，也從另一方面說(shuō)明臨沂的樓市潛力有待挖掘，畢竟臨沂市坐擁全省最多人口、全省最多面積。

另外，臨沂人受齊魯儒家思想影響，重桑梓重安居重家族延續(xù)，積極響應(yīng)二胎政策。買(mǎi)房結(jié)婚生二胎，始終是當(dāng)?shù)厝吮容^傾向的生活理念。

再者，臨沂市境內(nèi)城鎮(zhèn)化社區(qū)改造工作仍在持續(xù)，補(bǔ)償?shù)轿惶幙纱呱慌蛻?hù)的購(gòu)買(mǎi)力。

在周邊親友看來(lái)，臨沂市的房?jī)r(jià)短時(shí)間內(nèi)不會(huì)下跌，甚至還會(huì)上漲。

置業(yè)顧問(wèn)則認(rèn)為，2018年下半年樓市有所趨冷，各售樓處為吸引客戶(hù)采用了不少優(yōu)惠手段，比如打折、交X萬(wàn)抵Y萬(wàn)、買(mǎi)房送車(chē)位等；房?jī)r(jià)暴跌可能性不大，但會(huì)維持穩(wěn)定的水平。如果從自住剛需角度買(mǎi)房，還是適合出手。

部分?jǐn)?shù)據(jù)參考自各大網(wǎng)站，

具體價(jià)格報(bào)價(jià)以實(shí)際價(jià)格為準(zhǔn)。

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