人民日報: 今夜樓市無人入眠, 逆轉信號突然來了, 心跳過速!
步入2019年，伴著中國各個地方政府的樓市調控政策進一步調整，市場成交量、預期、人心都有回暖跡象。
就在剛才，中國社科院發(fā)布的2019年1月《中國住房市場發(fā)展月度分析報告》明確認為，房價下跌速度趨緩，重點城市成交繼續(xù)回升。
中國的社科院給大家留下的印象就和央視天氣預報一樣，就沒有準過，十猜九不中。但這一次，作者認為他們的判斷基本上是對的，這也是我們在之前的專題中已刊登過的對于2019年樓市的判斷。
我們的理由有大致三個方面：
1、市場的政策底已現。
從去年的年末開始，中國各地多個大城市根據各地實際情況，對于房價的微調政策作出了積極回應，政策回暖信號非常明確。
在大概一個月前，山東的菏澤在輿論的不理解中打響了樓市微調的第一炮，宣布取消了住房限售，在之后湖南衡陽等地緊隨其后，取消限價，雖然因為爭論太過激烈而選擇暫時收回調控政策，但但是對于樓市的進一步干預，政策進一步調控的趨勢已經開始大蔓延。
廣州宣布了“商住房”調控措施，那些本來只能賣給企業(yè)的部分房屋現在也可以賣給個人；珠海對于外地戶口的購房繳納社保制度的時間從今年的5個月下降到1個月、3個月、1年等等；這是南方城市的調控政策，下面再來看一下北方的調控也是像風火輪一樣，在山東青島的高新區(qū)宣布暫停搖號售房，有關搖號的規(guī)定從實施到取消只有半年?？赡苡行┓劢z對于搖號售房的概念不理解，正好借這一次青島的政策來普及一下，為日后做準備
原版文件如下
總則第一條 為落實房地產市場調控政策，確保購房人獲得公平的購房機會，規(guī)范公證搖號售房行為，根據《中華人民共和國公證法》、《公證程序規(guī)則》等規(guī)定，制定本規(guī)則。第二條 本規(guī)則適用于青島市高新區(qū)范圍內采用公證搖號方式進行銷售的新建商品房項目。第三條 本規(guī)則所稱“登記購房人”系指按照本規(guī)則及具體項目的補充規(guī)則進行登記的自然人。一個家庭的全部成員只能由一人代表登記為購房人，家庭成員的構成由高新區(qū)國土分局根據房地產市場調控政策確定和調整。第四條 本規(guī)則所稱“新建商品住房”系指2018年6月1日后取得“預售許可證”或“銷售許可證”的住宅項目。第五條 本規(guī)則所稱“可供房源”系指項目的“預售許可證”或“銷售許可證”準予銷售的全部房源，但項目中經政府批準的向引進人才等特定群體銷售的房源除外。第六條 本規(guī)則所稱的公證搖號售房是指在公證機構的監(jiān)督和主持下，采用公開搖號的方式隨機選擇和確定購房人進行商品房銷售的行為。第七條 為確保登記購房人、搖號確定的購房人、實際購房人的一致性，的時間內完成選房，簽署選房結果；4、選房結果在現場公示的房源信息表上進行標注。中間內容濾過無意義第五十三條 入圍人一旦簽署選房結果，不得反悔另選。第五十四條 入圍人放棄選房結果的，對已經產生的其他選房結果不產生影響。
附則第五十五條 因執(zhí)行本規(guī)則需要發(fā)送通知的，以購房人進行購房登記時填寫的手機號碼、微信號、電子郵件為發(fā)送地點，通知人向任一地點發(fā)送通知信息即視為已通知，通知人未能查看或未能接收不構成未通知的理由。第五十六條 登記購房人、公證搖號確定的入圍人、簽約人應具有同一性，否則自動喪失購房資格。第五十七條 公證費用由房地產開發(fā)企業(yè)負擔。第五十八條 本規(guī)則由青島市城陽公證處負責解釋。第五十九條 本規(guī)則自2018年6月25日起實施。
當然青島是從去年開了上合組織峰會后的政治特殊地位陡然爬升造成的，但對于全國依然有很強的預見性
與此同時，深圳、武漢、杭州、蘇州、廣州、惠州等多個城市下調了銀行首套房貸款利率上浮區(qū)間。
另外，北京、廣州、南京、汕頭、長沙、銀川、福州、哈爾濱、綿陽等城市調整了公積金提取政策。一些城市公積金的提取更加便利。其中，北京、銀川、哈爾濱、南京、秦皇島等地簡化了公積金提取手續(xù)。
有機構預測，2019年會有30個以上城市對樓市調控政策進行微調。
為什么要微調？目的就是為了防范大跌。經過2017年、2018年連續(xù)加壓的調控政策，全國多地房價已進入了調整通道，如果政策依舊保持高壓不變，房價大跌風險很大，會帶來系統(tǒng)性金融風險，這是任何一方都不愿看到的結果。
所以住建部對2019年樓市下達的任務是三個“穩(wěn)”，即穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期
。
當然，正因為要穩(wěn)，所以2019年雖然回比2018年樓市預期要好很多，房價大幅上揚的可能性幾乎也不存在。
2、央行持續(xù)降準。
在全球多數國家進入加息通道的背景下，中國并沒有跟隨，為了應對經濟下行壓力，央行在2019年1月開啟了降準模式。
1月4日傍晚，央行宣布降準1個百分點，力度超乎尋常。盡管中央一再強調，是為了支持民營企業(yè)、小微企業(yè)融資。但經驗告訴我們，錢最后大多都會流向房地產。
除了降準，中央還大力度鼓勵地方發(fā)行地方債。地方債，是央行印鈔方式之一，相當于放水。
由于中央有下調地方債風險系數的想法，所以前幾天河北、山東、河南、福建等地發(fā)行的地方債遭到金融機構瘋搶，認購倍數在30~50倍，河北更是高達53倍。說明銀行手中的錢非常多。
3、市場成交量已在回暖路上。
在政策轉向，市場預期轉向，人心轉向的大背景下，多地樓市成交量已在回暖。
上圖是百度資訊中的部分截圖，可以看到昆明、洛陽、濟陽樓市成交量表現不錯，就連低迷的香港樓市，上周二手房成交量也創(chuàng)41周新高。
通過以上三點信號，基本可以對2019年樓市做個初步判斷：如果大環(huán)境不發(fā)生較大變化，熱點城市成交量將有一定程度回暖，房價將回到穩(wěn)定階段，甚至是小幅慢漲。
因此，本號認為，2019年第一季度，是剛需客上車的好機會，時間如果再往后推，成本會更高。
上面分析了樓市短期內趨勢，再來說說中長期。
所謂樓市短期看政策，中期看土地，長期看人口。中國的樓市在土地財政與大城市化兩大背景下，中長期仍會是慢漲，但也會有一個臨界點，那就是人口臨界點。
這幾天，關于人口話題不絕于耳，2018年新生兒人口相比于2017年少了200萬，社科院預測，中國人口最快將在2027年迎來負增長，以此推算，本號認為，如果這種趨勢不變，中國高房價的拐點也基本會在這個節(jié)點附近出現。
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