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突然之間，菏澤成了全國(guó)焦點(diǎn)。

這座沒什么存在感的三線小城，幾天前放了大招：菏澤市住建局印發(fā)了《關(guān)于推進(jìn)全市棚戶區(qū)改造和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，其中第六條明確規(guī)定“取消新購(gòu)和二手住房限制轉(zhuǎn)讓措施”。

今年截至目前以來，全國(guó)發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策多達(dá)400余次，有近90個(gè)城市出臺(tái)了限售政策。而菏澤作為首個(gè)計(jì)劃取消限售的城市，很快引發(fā)了市場(chǎng)轟動(dòng)。

盡管后來，菏澤市住建局回應(yīng)稱“這一政策處于準(zhǔn)備狀態(tài)，還沒有正式啟動(dòng)”，菏澤仍被認(rèn)為是打響了全國(guó)樓市松綁的第一槍。

為什么菏澤成為率先取消限售的城市？它到底是順勢(shì)而為，還是在鋌而走險(xiǎn)呢？

菏澤的人均GDP排在山東的倒數(shù)第一，但它卻是全國(guó)棚改的帶頭大哥。數(shù)據(jù)顯示，2017年山東棚改數(shù)量排在全國(guó)第一，占到了全國(guó)的12.7%；而菏澤的棚改數(shù)量排在了全國(guó)地級(jí)市的第一，占到了全國(guó)的3%。所以，才有了“全國(guó)棚改看山東，山東棚改看菏澤”的說法。

而在棚改的背景下，菏澤的房?jī)r(jià)一路飆漲。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年菏澤的房?jī)r(jià)是4100元/平方米，現(xiàn)在已經(jīng)漲到了6500元/平方米。三年時(shí)間，上漲了50%。

同時(shí)，菏澤政府的賣地收入也在不斷上漲，2016年是20億，2017年達(dá)到了220億，翻了10倍以上。菏澤甚至擠進(jìn)了全國(guó)賣地收入的前30強(qiáng)，超過了合肥、南昌、南寧等省會(huì)城市。

其實(shí)，菏澤是全國(guó)三四線城市的一個(gè)縮影。從2018年開始，國(guó)家就想要取消棚改貨幣化，這對(duì)以菏澤為代表的三四線城市來說，相當(dāng)于是釜底抽薪。因?yàn)槿木€城市的財(cái)政收入結(jié)構(gòu)非常單一，其中很大一部分來自房地產(chǎn)市場(chǎng)。

數(shù)據(jù)顯示，2018年的前三個(gè)季度，菏澤全市稅收收入是133億元，其中房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收28億元、建筑業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收9.2億元，兩者加在一起占比達(dá)到了27.84%。也就是說，一旦失去了房地產(chǎn)業(yè)的支撐，地方政府的財(cái)政收入就會(huì)大大減少。

所以，菏澤取消新購(gòu)和二手住房限制轉(zhuǎn)讓，也是考慮到了穩(wěn)住房?jī)r(jià)和財(cái)政收入的因素。

那么菏澤的松綁，到底是個(gè)例還是大趨勢(shì)呢？我的經(jīng)濟(jì)學(xué)家朋友們有不同的看法：

有的人認(rèn)為，按照目前的市場(chǎng)形勢(shì)，一套期房從預(yù)售到交房需要兩年，從交房到拿到房產(chǎn)證又需要1~2年，所以房子天然就具有3~4年的限售期。

如果在此基礎(chǔ)上追加2~4年的限售期，這對(duì)于一般正常買賣房產(chǎn)的家庭來說，是很大的限制。所以像菏澤這種跟風(fēng)出臺(tái)限售政策的城市，取消限售是完全合理的。

有的人認(rèn)為，目前全國(guó)有近90個(gè)城市實(shí)行了限售政策，光是山東省內(nèi)，就有8個(gè)城市限售。

如果菏澤率先取消，那么就可能對(duì)市場(chǎng)帶來很強(qiáng)的示范效應(yīng)。全國(guó)至少有30個(gè)城市有取消限售的可能，這樣一來會(huì)嚴(yán)重影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期。

還有人認(rèn)為，菏澤計(jì)劃取消限售，不能當(dāng)做是全國(guó)范圍內(nèi)樓市松綁的信號(hào)。雖然“房住不炒”是中央定下的主基調(diào)，但三四線城市和一二線城市面臨的情況大相徑庭，調(diào)控很難“一刀切”，還是給各地因地制宜預(yù)留了調(diào)整空間。

而這次除了菏澤公開發(fā)出松綁信號(hào)外，緊接著廣州、珠海等地也相繼發(fā)出了調(diào)整政策的消息，有關(guān)部門也在探市場(chǎng)的底。

在產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)雙重低迷的背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)作為中國(guó)第一大產(chǎn)業(yè)，它的“松”和“緊”帶有很大的風(fēng)向標(biāo)意義。

而如今，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)既有全球化背景下的特征，同時(shí)又帶有很強(qiáng)的自我特征。比如資本市場(chǎng)全球同跌，中國(guó)也不例外；但是在貨幣政策方面，美聯(lián)儲(chǔ)在加息，中國(guó)卻在變相地降息和降準(zhǔn)。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)就好像在大霧中行走，看清前面三步，都是非常不容易的事情。

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