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以房地產(chǎn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中的地位和作用，永遠(yuǎn)不要期望房?jī)r(jià)會(huì)一降再降，這樣的心態(tài)只會(huì)讓你一次又一次地踏空。

2009年，菜導(dǎo)有位阿姨，在深圳看房，當(dāng)時(shí)她想要給兒子買(mǎi)一套婚房，卻沒(méi)想到，幾天跑下來(lái)，一口氣下了3套定金。

阿姨當(dāng)時(shí)的理念很樸素，她也沒(méi)考慮什么經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，完全是憑直覺(jué)：現(xiàn)在的房?jī)r(jià)不貴啊，2007年的時(shí)候是這個(gè)價(jià)，2年過(guò)去，還是一個(gè)價(jià)，現(xiàn)在買(mǎi)挺劃算的。

阿姨美滋滋地坐上房?jī)r(jià)飆升的快車(chē)，3套深圳的房，當(dāng)時(shí)還有各種一成首付，兩成首付的優(yōu)惠活動(dòng)，總支出加起來(lái)沒(méi)超過(guò)100萬(wàn)。

而如今，阿姨的身價(jià)可能讓很多人望塵莫及了。

那么，為什么偏偏是阿姨贏了？我們?cè)?009年，怎么就沒(méi)敢下手買(mǎi)房？

答案其實(shí)也簡(jiǎn)單，因?yàn)槲覀兲斆?，精通各種金融理論，總是聰明地趨利避害，聰明地希望買(mǎi)在最低點(diǎn)，聰明地等著房?jī)r(jià)崩盤(pán)。

但很殘酷的一個(gè)現(xiàn)實(shí)就是，有時(shí)候聰明反被聰明誤了。

為啥中國(guó)的民眾一有錢(qián)就想買(mǎi)房？因?yàn)檫^(guò)去的10年，空軍們都以為房?jī)r(jià)會(huì)大跌，但最后漲得永遠(yuǎn)比跌得多。

當(dāng)初聽(tīng)了任志強(qiáng)話(huà)的人，絕對(duì)比聽(tīng)了謝國(guó)忠的要強(qiáng)得多得多。

今天，我們就來(lái)盤(pán)點(diǎn)一下，部分國(guó)家房?jī)r(jià)下跌周期的時(shí)間跨度以及下跌程度，從中找出對(duì)我們的借鑒意義：本輪的國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)回調(diào)，平均最多能夠跌多少呢？

廢話(huà)不多說(shuō)，現(xiàn)在開(kāi)始吧。

上世紀(jì)80年代末期，日本房地產(chǎn)泡沫破滅，房?jī)r(jià)大跌。

從1989年到2010年，日本樓市經(jīng)歷了20年熊市，相比泡沫高峰，共跌去2/3的市值。

更直觀的來(lái)看，1989年6W一平的房子，在2010年，可能2W就能買(mǎi)到了。

許多的人因此有一種心理暗示，認(rèn)為中國(guó)如今的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和日本驚人的相似，因此，房?jī)r(jià)也有巨大的下跌空間。

但這種觀點(diǎn)，其實(shí)有很大的破綻。

首先，1989年的日本，早就是高收入國(guó)家，當(dāng)時(shí)整個(gè)日本上班族的人均年收入，高達(dá)450萬(wàn)日元，按照現(xiàn)在的匯率來(lái)看，有近30萬(wàn)人民幣。

而2017年，中國(guó)的人均收入僅為8690美元，折合成人民幣，也不過(guò)6萬(wàn)不到，還在突破中等收入陷阱的前夕。

中國(guó)如今的發(fā)展水平，說(shuō)得殘酷一點(diǎn)，和1989年的日本完全沒(méi)有可比性。說(shuō)得好聽(tīng)一點(diǎn)，還有巨大的上升空間。

從經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度來(lái)說(shuō)，中國(guó)更像1970年左右的日本，而從房子本身的價(jià)值來(lái)說(shuō)，中國(guó)房子的附加值也明顯更高。

日本的房子僅僅是一個(gè)住所，不存在和其他資源的綁定，所以年輕人認(rèn)為，租房比買(mǎi)房更方便，也更劃算。

而中國(guó)的房子，因?yàn)榻壎藨?hù)口，學(xué)位等一系列資源，使得房子開(kāi)始成為一種“剛需”，畢竟只要你想要結(jié)婚，生孩子，就必須買(mǎi)房子——不然，怎么過(guò)雙方父母這一關(guān)？

同時(shí)，日本的經(jīng)濟(jì)模式和中國(guó)也有很大的區(qū)別，日本是匯率自由化的國(guó)家，外匯交易非常頻繁，在全世界，日本太太團(tuán)都是一支神秘的外匯力量。

這樣的國(guó)家，不存在保外匯還是保房?jī)r(jià)的問(wèn)題，因?yàn)槎急２蛔　?/p>

危機(jī)來(lái)臨時(shí)，自然有一波先知率先逃頂，繼而引發(fā)破窗效應(yīng)。

因此，也沒(méi)必要過(guò)分強(qiáng)調(diào)日本樓市泡沫的深遠(yuǎn)影響。歸根結(jié)底，日本在這方面的經(jīng)驗(yàn)對(duì)中國(guó)的借鑒意義較小。

實(shí)際上，相比于日本，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)和歐美國(guó)家更為相似，在美國(guó)買(mǎi)房子，學(xué)區(qū)也是一個(gè)重要的考慮因素。

10年前那場(chǎng)源自美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融海嘯，其實(shí)也對(duì)當(dāng)下的我們也有一定的借鑒意義。

那一場(chǎng)危機(jī)，歸根結(jié)底的導(dǎo)火索是房子斷供潮，當(dāng)時(shí)美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了8年上漲，無(wú)數(shù)金融工具和金融創(chuàng)新，其底層資產(chǎn)都是房子。

那么，這么可怕的金融危機(jī)，使得美國(guó)的房?jī)r(jià)跌去多少呢？

從未經(jīng)歷過(guò)通脹修正的數(shù)據(jù)來(lái)看（藍(lán)線(xiàn)），房?jī)r(jià)（中等大小房子售價(jià)）的頂點(diǎn)是2007年的23萬(wàn)美元，而最低點(diǎn)則是2012年的17.5萬(wàn)美元，跌幅大約為20%；

而從經(jīng)歷過(guò)修正的數(shù)據(jù)來(lái)看（紅線(xiàn)），房?jī)r(jià)5年間的跌幅約為42.5%，但這是指算上了貨幣時(shí)間成本，實(shí)際上未經(jīng)歷修正的數(shù)據(jù)更為直觀一些。

所以，伴隨著各地頻頻出現(xiàn)的樓市降價(jià)新聞，很多人開(kāi)始擔(dān)心：這會(huì)不會(huì)是要崩的前兆？

實(shí)際上，美國(guó)和中國(guó)也有一些不同之處。

對(duì)于個(gè)人來(lái)說(shuō)，最大的差異在于，美國(guó)有個(gè)人破產(chǎn)保護(hù)制度，而中國(guó)沒(méi)有。

在美國(guó)，如果房?jī)r(jià)跌幅超過(guò)首付款，個(gè)人以按揭貸款購(gòu)買(mǎi)的住房成為了“負(fù)資產(chǎn)”，個(gè)人選擇“斷供”，只要把所持有的住房交給銀行，其個(gè)人住房債務(wù)就此中止。

而在中國(guó)，如果房?jī)r(jià)大跌，居民選擇“斷供”，這時(shí)不僅發(fā)放貸款的銀行可能收回該住房，而且該居民所欠下的債務(wù)還得繼續(xù)還，直到其債務(wù)全部還清為止。

用個(gè)形象的比喻來(lái)說(shuō)，美國(guó)的房貸，是有限責(zé)任的，中國(guó)的房貸，是無(wú)限責(zé)任的。

所以，房奴不是你想斷，想斷就能斷。在美帝，大不了一切歸零，從頭再來(lái)。而我們這，只有層出不窮的老賴(lài)，和老賴(lài)身后那無(wú)法擺脫的債務(wù)。

因此，在中國(guó)，普通人不會(huì)輕易選擇斷供，即使有斷供潮，也不會(huì)像美國(guó)一般劇烈。

綜合美國(guó)和日本的情況，再加上菜導(dǎo)收集到的其他數(shù)據(jù)，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，個(gè)人認(rèn)為房?jī)r(jià)下跌分為以下三種，每種的跌幅各有不同。

第一種，日本型增長(zhǎng)乏力。人均收入早早地觸及天花板，再加上人口拐點(diǎn)，政策失誤等一系列疊加效應(yīng)，房?jī)r(jià)下跌幅度最大，時(shí)間最長(zhǎng)，這也是所謂的年輕人洗洗睡型。

第二種，則是美國(guó)型金融危機(jī)。經(jīng)濟(jì)的基本盤(pán)還是穩(wěn)定的，只是某個(gè)環(huán)節(jié)上泡沫過(guò)大，這種房?jī)r(jià)下跌幅度不算大，一般為20%-30%，下跌時(shí)間也較為短暫，這是所謂的局部調(diào)整型。

第三種，則是單純的經(jīng)濟(jì)不景氣。這種情況，一般沒(méi)有爆發(fā)大規(guī)模經(jīng)濟(jì)危機(jī)，只是短暫的陷入蕭條，房?jī)r(jià)一般表現(xiàn)為陰跌，下跌幅度為10%左右，可以參考臺(tái)灣2014年的房?jī)r(jià)修正。

樂(lè)觀來(lái)看，我認(rèn)為未來(lái)兩年內(nèi)，我們更接近于第三種和第二種之間。參考國(guó)際平均收入，中國(guó)也還有大幅的發(fā)展空間，不必過(guò)于畏懼。

從歷史的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房?jī)r(jià)下跌期間，往往是剛需們買(mǎi)房的好時(shí)機(jī)。

以房地產(chǎn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中的地位和作用，永遠(yuǎn)不要期望房?jī)r(jià)會(huì)一降再降，這樣的心態(tài)只會(huì)讓你一次又一次地踏空。

當(dāng)然，買(mǎi)房也需要考慮自己本身的實(shí)力和其他因素，你認(rèn)為未來(lái)我們會(huì)走三條路里的哪一條呢？一起來(lái)聊聊吧。

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